Čerpání hypotéky pomocí odhadů na výstavbu RD

2 hod650

Můžete mi vysvětlit postup či princip čerpání hypotéky pomocí odhadů na výstavbu RD? Jde mi mimojiné o to jak se dostanu k poslednímu čerpání?
První odhad pro banku byl až po základech, protože se čekalo na stavební povolení, ale než byl odhad, byly základy hotové, tudíž byly proinvestované skoro všechny naspořené finance. Teď je určitá částka z prvního odhadu a dál předpokládám, že bude ještě několik dalších odhadů a tím další čerpání. A co nakonec? Nějak nechápu, jak dostaneme poslední peníze? Bude odhad, proinvestujeme a máme hotovo a co pak? Bude pak konečný odhad a dají nám ještě peníze z toho konečného odahdu??? Nebyla chyba, že první odhad byl až po základech, kdy jsme již investovali svoje peníze???

  • ahoj...my jsem to takto dělali taky ale už je to pár let, nepamatuju se přesně ale přibližně nějak takto - dle rozpočtu nám dali 1. část peněz na základy a hrubou stavbu. potom se vyplnil nějaký formulář na netu tenkrát myslím, kde se napsalo, že stojí 1.NP a 2.NP, jestli máme už okna, střechu apod. a na základě toho nám poskytli další část a poslední část hypotéky, nám dali až když to bylo hotové - odhadce přišel nakonec - podíval se jestli je vše hotové a pustili poslední peníze (POZOR - kvůli financím jsme nedokončili druhou koupelnu (pouze obklady a podlahové pokrytí a zařízení - toto tam chybělo) a byl velký problém s dočerpáním hypotéky, protože dle rozpočtu tam má být dokončená koupelna, která nebyla hotová a to se jim vůbec nelíbilo a byl to docela problém, aby nám pustili zbylou část hypotéky.)
    Ale každá banka to může mít dělaný jinak...

  • @badlina  Musím říct, že máme úplně stejný problém a zrovna teď řeším v podstatě to samé. Je to katastrofa!!! Při prvním čerpání jsme dostali 500 000 Kč. Jelikož jsme hodně věcí měli zaplacených z úspor, tak jsme si z prvního čerpání poslali na spořící účet, ať máme rezervu a začali platit. U druhého čerpání jsme museli čekat, jakmile bude znatelné 1NP, kdy nám dali necelých 600 000 Kč. Jenže teď jsme ve fázi, kdy platíme největší položky - střecha, okna, dostavba hrubé stavby a už nám ty peníze nevyjdou. Tak jsem kontaktovala banku, že chci další čerpání a že budeme mít tedy střechu, okna a vnitřní příčky a bylo mi řečeno, že to máme nafotit, poslat a že nám uvolní dalších cca 400 tisíc Kč!!! Z toho opět zaplatíme jen minimum a takhle si budu žádat každý druhý měsíc o peníze?! A jak může být hypotéka postavena tak, že se zpětně financuje to, co člověk prostaví, když to má být přesně naopak že... Zbývá nám dočerpat nějakých 1,5 MM Kč. Nejraději bych, aby mi buď dali polovinu anebo nejlépe celou, abych už měla pokoj! Přijde mi to fakt jako u debilů 😞 A jestli to bude tak jak, píše @rikaroni , tak se máme opravdu na co těšit...

  • Má ještě někdo další zkušenosti? A jak je to s tím posledním čerpáním či dočerpáním? A co zprávy z odhadu, měli jste možnost je vidět?

  • Sponzor fóra
  • @sathine  od koho máte prosím hypotéku, máme stejně problém

  • Metodika bank a postup čerpání peněz se u jednotlivých bank liší. Pokue je nízké LTV, pak je to jedno, pokud je ale LTV nad 70 %, pak to může být u některých bank velmi složité. Dá se to ovšem vyřešit například úvěrem ze stavebního spoření, který po dokončení výstavby a vyčerpání všech peněz z hypotéky splatíte.

  • Tak nám se dokonce při rekonstrukci stalo, že v průběhu rekonstrukce jsme měli nižší odhadní hodnotu než před jejím zahájením - byl vytrhaný umakart a nově vyzděno, změněna dispozice, vylity podlahy, udělána nová elektřina, .... ale odhadce zajímalo jen to, že oproti původnímu stavu chybí finální podlahová krytina a dveře 😞 Taky jsme se celkem zapotili, abychom to nějak ufinancovali.

  • @noemi77  Tak to kulím oči, vždyť muselo být vidět, že jste do toho investovali.

  • @badlina  kdyz delate kompletní rekonstrukci, je to častá chyba klienta, a teda spíše i poradce, který na to měl upozornit- odhadce odhaduje aktualni stav nemovitosti. Máte byt 3 plus kk kde je stará kuchyň a umakartové jádro- chcete rekonstruovat a váš byt má hodnotu se starou kuchyní a koupelnout 1,5 mil korun. potom co odstraníte kuchyn a koupelnu, jeho tržní cena spadne pro banku třeba o 100-200 000 kč. Odhadce tedy nemá jinou možnost než odhadnou nižší cenu než byla v počátku.

  • my tedy máme hypo na dvě části. dostali jsme první sumu, cca v hodnotě pozemku, který jsme měli a z té stavíme. až dojdou peníze, přijde odhadce banky zhodnotit, zda jsme opravdu prostavěli (toto si hlídá přítel dle nějakých tabulek, nejde nic kupovat dopředu, protože to on tam nezapočte, bude ho zajímat jen to, co už je na místě a na pevno a ne, co jsme v akci koupili, že umístníme na měsíc), poté dostaneme další část a z té snad dostavíme 😬 rozhodně si to nemaluji růžově, že bychom třeba nedočepali.

    přijde mi jako blbost, aby mi někdo vyplácel peníze zpětně. přijde mi logické, že když si půjčuji, tak pak někdo zkontroluje, jak jsem s tím naložila a půjčí další část, abych mohla pokračovat. pak zase kontrola prostavěnosti a dál podle toho po jakých částech to teda má být. já jsem ráda, že to máme jen na dvě 😬 ale asi je to podle podmínek banky a taky podle toho, kolik ltv, zda jsme pozemek už měli nebo si půjčovali i na něj atd atd.

  • @badlina  Jo, když naceňoval nemovitost, tak ho taky nezajímala tržní cena. My jsme byt koupili o cca 20% výhodněji a on se zuby nehty držel té ceny ze smlouvy.

  • @noemi77  jen mi vysvetlete jaka je teda vase cena kdyz jsme v trznim prostredi? Pokud nejde o prodej v rodine, jinak neverim ze by vám kamarád prodal byt za 1 mil kč kdyby ho mohl prodat za 1,2 mil kč? Tržní hodnota je ta za kterou se objekt prodá.

  • @badlina  Hodně záleží, jak máte napsány podmínky v hypoteční smlouvě, ale nejčastěji je podmínkou pro uvolnění poslední části peněz buď kolaudace nebo odhad, ve kterém je uvedena rozestavěnost už 100% (v některých bankách stačí více než 95%). Proinvestování vlastních peněz jako prvních na začátku je často podmínka banky, ne Vaše volba, chybou bych to tak určitě nenazvala.

  • @eileenk  Díky za reakci. Vlastní peníze jsou sice již proinvestované, ale nebylo nutné dokládat před prvním čerpáním. Nicméně druhý odhad z mého pohledu vyšel více než jsme čekali a než jsme do stavby celkově vložili. Odhad nám neukázali a tak možná do odhadu započítali něco co ještě vlastně nebylo hotové, tudíž ještě zaplacené. No a co teď? Máme tedy nyní možnost čerpat částku, kterou třeba dál proinvestujeme, ale ve výsledné stavbě při dalším odhadu to nebude znatelné, že je tato částka proinvestovaná celá, protože druhý odhad vyšel příliš a ten další bude tedy nižší právě proto, že se již nebudou započítávat práce, které sice budeme dělat po druhém odhadu, ale již v tomto odhadu byly započítané. No je i varianta, že možná neproinvestujeme celou částku (vím, že nemusíme dočerpat hypotéku do určité částky aniž by byly nějaké poplatky, ale to nyní nezohledňuji). Co se bude tedy dít při posledním odhadu? Prý musí být závěrečným odhadem prokázané, že dané peníze byly proinvestované.

  • pro uvolnění posledních 5 % hypotéky musí být zkolaudováno- Komerční banka

  • Máme hypo u ČSOB a měli jsme domluvené čerpání na 3x. Ručíme jinou nemovitostí a 1. část peněz byla na pozemek - při převedení do našeho vlastnictví a uzamčením pro ručení jsme dostali 2. část a při prostavění určitého množství financí (hrubá stavba se střechou) jsme dostali 3. část.

  • Sponzor fóra
  • My máme strašnou aktuální zkušenost s UCB. Brali jsme si stoprocentní hypotéku s tím, že jsme nechtěli nejprve použít naše peníze, ale nechat si je na jakýsi "nadstandard". První část hypotéky nám byla uvolněna ve výši ceny zastavěného pozemku, což je v pořádku. Peníze jsme prostaveli, pozvali odhadce a pak už se jen divili. V UCB zadávají odhadci údaje do jakési tabulky, která umělé snižuje výši prostavenosti, takže třeba odhadce tam nahází celkovou prostavenost milion, ale tabulka z toho udělá 400 tisíc. Tyto údaje víme od odhadce, ktery je známý a tvrdí, že to má jen UCB. Když jsme se obrátili na bankérku, se kterou jsme smlouvu podepisovali, o ničem nevěděla, že tyto informace jim nejsou určeny. Takže ona prodáva produkt, o kterém nemá veškeré informace. Nyní jsme ve fázi reklamace, pokud nám nevyhoví, budeme se obracet na finančního arbitra.

  • @badlina  Stavíte svépomocí nebo od firmy? Pokud svépomocí, je klidně možné, že druhý protokol (průběžný odhad) vyšel v pořádku, jen prostě započítává tabulkovou cenu práce, za kterou vy jste neplatili, když si ji děláte sami. Odhad je interní, že jste ho neviděli? Zkusila bych zažádat, aby Vám ho z banky ukázali, aby jste si udělali představu, co v něm je. Nezdá se mi totiž moc pravděpodobné, že by odhadce započítal něco navíc, to jsem ještě nezažila. Jo a určitě bych na Vašem místě načerpala co nejvíc můžete, kouskovat čerpání na víc částí Vám prodražují poplatky.
    Závěrečným odhadem musí být prokázané, že veškeré naplánované věci dle rozpočtu jsou hotové a tím se bere, že jste peníze proinvestovali. Pokud jste si něco sehnali oproti původnímu rozpočtu levněji, to je Vaše plus - tohle je přesně výhoda čerpání bez faktur.

  • @77moona  To zní hrozně, díky za tip - budu vědět že výstavbu do UCB nedávat (jsem FP). Můžete pak napsat zpětnou vazbu, jak to dopadlo? To mě vážně zajímá...

  • @eileenk  Napíšu jak se situace vyvíjí. Momentálně čekáme na vyjádření reklamacniho oddělení. A aby stavba nestála, financujeme ze svého, takže jsme si sice brali stoprocentní hypotéku, ale do stavby jsme už dali šest set tisíc našich. UCB nám navrhla uvolnit menší než smluvenou část peněz, to ale nechceme. Teď už jde spíš o princip.

  • @77moona  To me docela desite s tim UCB odhadcem, nemeli jste jako odhadce pana Stibora? Ten pry je znamy tim, ze dava strasne nizke odhady. Ja bych hypoteka na vystavbu od UCB tez rozhodne uz nikomu nedoporucila - silena byrokracie, informovanost na pobockach nula - kazdy prd se resi s centralou. Jak jsem psala v jinem tematu, nam ted delaji problem s prodlouzenim hypoteky (nejdrive rikali, ze bude prodlouzeni bez problemu, ted nam zas rekli, ze budou znovu overovat nasi bonitu a pokud se jim nebude libit, tak nam hypo neprodlouzi) - proste des.

  • Příspěvek byl smazán adminem, neboť nesplňoval Pravidla přispívání do fóra.

  • @katiko  musím souhlasit. Na začátku jsme dávali nejaky rozpočet, dle kterého by jsem měl postavit hrubou stavbu za 850 tisíc. Přišel odhadce a je z toho odhad na 600 tisíc, což není ani cena materiálu , od kterýho mám faktury .. ( například beton byl bez faktur ) .. docela by mě zajímalo, co jako teď. UniCredit bych nedoporučil již nikomu ..

  • Tak právě přišlo další čerpání, částka 118 tisíc pokryje zálohu na okna, kterou jsme si pujčili od rodiny, ať stavba nestojí. To by mě zajímalo, co by dělala rodina, která si nemůže třeba půjčit od rodiny ..

    Co bude příště ? Okna, která nás vyjdou na 178 tisíc ohodnotí pan odhadce na 130 ?

    Fakt se UCB vyhněte obloukem ..

  • A já teda můžu velice doporučit Sberbank. První čerpání bylo po prostaveni svých peněz. Odhad byl na milion, dali mi myslím 700t, pak jsem čerpala snad ještě dvakrát. Vždy jsem donesla odhad a do druhého dne byly další peníze na účtu. Posledních 100tisic mi vyplatili po kolaudaci. Vše bez jakéhokoliv problémů.

  • @voky115  A vy jste bance nedávali ke schválení rozpočet jednotlivých "etap"? U nás to fungovalo tak. že odhadce jen napsal splněno na xy% a tolik procent z částky kterou jsme napsali nám uvolnili......Samozřejmě že i tentosystém je potencionálně rizkový-právě ony zálohy-okna, kuchyně....můžou být problém, stejně tak jako nepochopení tohoto systému.....ale to už pak není problém banky. Pokud už ve fázi oken máte takovýto problém hodně dobře zvažujte veškeré další kroky, nebo se dostanete do obrovského maléru.

  • Mame stejny problem jako voky, banka moneta. Je to ocistec, budeme si muset taky pujcit od rodiny.

  • @bamak  ano, přesně rozpočet máme, viz můj první příspěvek.

    Teďka se mi dostala do ruky zpráva od odhadce. Stupeň dokončení je na 32% , něco jsem špatně vložil do kategorií, takže třeba komín, který měl být již v konstrukcích, mám az ve vytápění, za což si mohu sám, nicméně částka se mi vrátí, jakmile dokončíme vytápění, které logicky nebude stát tolik.

    Nesedí mi tedy počty, protože 32% dokončení z půjčené částky 2,3 milionu je částka cca 720 tisíc, plus hodnota pozemku a jsme na částce 1,05 mil. , takže stejně je někde chyba, 100 tisíc chybí už jen když si spočítáme ty dvě sumy k sobě. Nyní je rozestavěnosti na 940 tisících, takže logicky je někde chyba, už jen dle čísel v odhadu.

    Další věc je, že nám UCB nabídlo 500 tisíc navíc oproti odhadu, za 1000 korun měsíčně. Dle toho jsem počítal s puštěním peněz maximálně na 4x. Omyl, tyto peníze byly pouze v prvním čerpání, což nám nikdo neřekl a vznikly tyto problémy.

  • @bamak  ono když už seš v tom rychlíku, tak je problém z něj vystoupit a řešit to s jinou bankou. My máme problémy s modrou pyramidou, kromě odhadu dokládáme i faktury. Na podzim jsme prostavěli půl milionu a po odhadu nám chtěli poslat 190 tisíc, přičemž jen okna vyšli na 300. Nakonec jsme to uhadali přes faktury. Ale když nám tvrdili, že třeba zrovna ty okna mají jinou hodnotu u nás a jinou v Praze, tak se dodavatel hodně divil, když jsme mu to řekli

  • @voky115  Ale takhle to nefunguje..... U nás odhad vypadal např. takto.....deska 95%, zdi 60%, sítě 30%, ostatní 0%, celková prostavěnost 15%....no a vyplatili nám 95% z ceny v kolonce deska, 60% zdi, 30 sítě.....ale už poradce nás na tohle upozorňoval, v bance nám doporučili nadcenit úvodní fáze (samozřejmě v rozumné míře, aby to prošlo schválení). V tabulkách mají dané, že napřdska =5% prostěvnost, zdi 15%....a z toho to počítají-ne z celkové sumy.

  • @xhex  Já s tebou souhlasím....v podstatě spoléhají na to, že běžný člověk si tyto informace přesně nezjistí a oni mu podají jen jakýsi zjednodušený a upravený výcuc, který samozřejmě vyhovuje jim. Já už bych do UCB taky nešla, kdybychom neměli slušnou sumu bokem, tak máme taky problém a velký. Už jen to, že jejich slib, že za 6týdnů bude hypo vyřízená (do prvního kopnutí jsme měli rezervu 10týdnů) a první čerpání povolili v době, kdy jsme měli hrubou pod střechou 😠 ...škoda mluvit. Pak už nic nevymyslíš, maximálně se necháš ukecat na jejich další, velmi nevýhodné, produkty. Ale všude je něco, ČS byla taky lahůdka 😃

Přidej příspěvek

    Nenašli jste co jste hledali?

    Hledat pouze v názvech témat