Zdravím,
máme hotový projekt, stavební povolení, cenovou nabídku od firmy, která nám začne na podzim stavět dům. Ideálně v srpnu bychom si chtěli sjednat hypotéku, aby se mohlo v září začít čerpat.
Moje otázka zní, jak probíhá celý proces odhadování ceny nemovitosti? Banky mají odhadce, ale zároveň chtějí po klientech rozpočet. Kdo tedy stanoví tu "správnou"/finální cenu, ze které si budeme moct vzít 80 %?
Abych to uvedla na konkrétním případě - nabídku od firmy máme na 4,4 mil. Kč, něco si ale zařídíme sami, takže počítáme 4 mil. Kč. Pro nás by bylo ideální si půjčit min. 4,4 mil. Kč, což by znamenalo, že odhad by měl být alespoň 5,5 mil. Kč. Nereálné to není, jelikož první CN od jiné stavební firmy byla 5,6 mil. Kč včetně DPH. Jak tedy bude banka v našem případě provádět odhad nemovitosti? Když po nás bude chtít sestavit rozpočet, můžeme udat takové ceny, které budou ve výsledku vycházet tak, jak potřebujeme? Dá se "ovlivnit" i odhad, který bude odhadce provádět?
Děkuji za rady.
@barcasemi To jjak ten pozemek odhadce odhadne, to nedokážu říct. Ale vím, že si dělají a vytahují kupní smlouvy a hledají si tržní ceny na internetu (například teď čerstvě my - koupili jsme pozemek za 731.000,- ale odhad nám vyšel na 850.000,-. Přitom ten odhadce říkal že ještě loni tam odhadoval pozemky kolem 1.000.000,- - takže z toho je zjevné že ty ceny prostě klesly, ale on tam prostě udělal nějaký průměr ze svých odhadů).
Pozemek jste měli zasítovaný při koupi nebo ne? Pokud by nebyl, tak to zase navýší jeho cenu. Doložila by se smlouva o zasíťování a zase to tam o něco naskočí. Pokud již byl, počítejte kolem toho milionu. A jako vlastní prostředky se bude brát ta částka, kterou uvede odhadce v odhadu - takovou má totiž podle něj aktuální hodnotu ( i kdyby jste ho koupila za 1 korunu, nebo ho dostala darem - tak cena se bere odhadní - to je aktuálně tržní).
Záleží jaký úvěr máte, jestli hypoteční - tak tam musí být zástava. Jestli je to nezajištěný úvěr ze stavebního spoření, nebo nějaký překlenovací úvěr ze stavebního spoření, tak ty zajištěné nejsou. Každopádně, pokud je pozemek zastavený, tak vám banka hypotéku na dům ani nedá, bude požadovat zástavu i pozemku, protože ten dům je základy s tím pozemkem spojený. Pokud tam zástava není, tak se to tedy bere jako vlastní zdroje a bude to zahrnuté v odhadu.
Pokud si nejste jistí, nechte si udělat odhad už teď. Zadejte si požadavek na ocenění nemovitosti. Dejte jim projekt, podle kterého budete skutečně stavět, na který máte stavební povolení (stavební povolení bude podmínka pro čerpání). A podle toho jak vyjde odhad se můžete ještě rozhodnout. Může nastat situace kdy vám vyjde tak, že nebudete potřebovat prostředky vlastní, a začnete čerpat a stavět. Ale taky tak, že je budete potřebovat. A vy pak máte ještě prostor třeba projekt změnit, zadat si požadavek na změnu stavby před dokončením a můžete si nechat udělat odhad znovu a už vám to třeba vyjde abyste je nepotřebovali, a nebo si ty prostředky někde seženete a proinvestujete (bude potřeba jako první, to chce banka vždycky - u nás to bylo směšných 8 tisíc 😄 Ale taky jsme dělali odhad před podpisem jakékoliv smlouvy a vyplatilo se to. Nachystali jsme si pak smlouvu s firmou úplně na míru 😄 )
Uvedu náš příklad z března.
Věděli jsme, že chceme reálně půjčit na stavbu 3,2 mil. Ale protože nám ocenili mnohem níž pozemek než jsme čekali (na 450 tis.), tak jsme se domluvili s bankou, že nám půjčí těch 3,2 mil, po té co prokážeme, že jsme postavili desku za své. Rozpočet nám dělala rozpočtářka, tak aby to sedělo na 3,2, poslali bance, na druhý den bylo schváleno. Vše nám ale pomohl a vysvětlil poradce. Kdyby jsme to měli sami zařizovat, tak banka po nás bude chtít prostavit ze svého mnohem víc.
@cankikris
Kupní cena pozemku zahrnovala zasíťování, tzn. 990 000 Kč konečná cena. Tak to jsem ráda, že jste mi to potvrdila, že se cena pozemku bude brát dle odhadu, protože jsem si téměř jistá, že pozemek bude v naší lokalitě naceněn na víc jak 1 milion. Na pozemku žádná zástava není, je "čistý", hypotéku jsem si na něj brala tak, že ručím domem, ve kterém aktuálně bydlí moje mamka. Ten se pak vyváže, až dostavíme dům. Proto doufám, že to půjde tak, že odhad pozemku = vlastní prostředky, které pokryjí 20 %.
Nám právě odhad neudělal těch 20%, proto musíme základovku udělat za své. Kdyby jsme ale řekli, že s tím odhadem nesouhlasíme, tak to asi jinde uhádáme, ale už jsme to nechtěli dál řešit, pro nás je to nakonec plus, že začínáme za své.
@barcasemi tak se to potom vyřeší, jakmile dům bude postavený a splyne s pozemkem, bude zástavní právo na pozemek i na dům a tedy se vymaže zástavní práno na byt. I to je řešení, to máte dobře vymyšlené. Lidé co to nemají, si musí brt nezajištěný úvěr, který je dražší než hypo. Což pak zase musí snížit cenu domu jako takovou...a nebo mít více vlastních prostředků. Hold už to není taková prdel mít vlastní bydlení, jak tomu bylo v minulosti (např. když sáhnu hodně daleko, našim přidělili byt, na který dostali novomanželskou půjčku 33.000,- a za to si komplet vybavili domácnost včetně pračky z tuzexu 😄 😄 😄)
U nás to bylo taky zajímavé. Nejprve jsme koupili pozemek na 80% hypotéku. Cca po roce a půl jsme měli hotový projekt i s výkaz výměr. K tomu jsme připočítali náklady za kuchyň a inteligentní domacnost (a odečetli rozpočtové náklady na elektro, kterou inteligentní domácnost nahradila) + jsme zvýšili sumu na zařizovací předměty (vana, umyvadlo, WC...) a toto poslali do banky - stejné jako máme pozemek (ono to prý jinak nejde).
Nejprve nám řekli, že to musíme snížit, co jsme udělali. I tak by to pro nác bylo OK. Pak nám ale řekli, že suma, kterou nám půjčí na barák bude snížená, protože "snížíme hodnotu pozemku tím, že na něj postavíme dům". Doteď mi ta logika uniká, ale zjednodušeně pokud máte pozemek za 2 mil a na to postavíte barák za 4mil, banka se s vámi nebude bavit o hodnotě 6 mil, ale třeba 5,5 mil (sumy nejsou naše, ale takhle nějak to bylo). Tím se nám dále snížila suma, co nám půjčí na dům........
Takhle nám hypo schválili.
ale aby to mělo zajímavý konec. Pak jsme dostali nabídky od stavebních firem (o malinko vyšší) a navíc jsme zjistili, že ve výkazu výměr chyběla položka podlahové plochy (marmoleum), což bylo celkem dost. Takže jsme šli opět do banky (již v době, kdy jsme měli vylitou desku, kterou jsme financovali zatím z vlastních prostředků), dodali rozpočet od vybrané firmy a banka nám hypo v pohodě zvedla (ale opět ponížila o ono "znehodnocení" pozemku). Takže jsme vypověděli smlouvu a uzavřeli novou = vyšší. A za lepší %, jelikož sazby klesly. Takže splátka se pohla jenom o kousek nahoru.
Co mi z toho vyplývá je,
- odhadce může klidně změnit názor (anebo to byl jiný odhadce banky - nevím kdo to pro ně dělal)
- je asi lepší jít za bankou s nabídkou od firmy, ne jenom projektanta
- nebát se přidat věci navíc, které ale budete realizovat (opět je lepší mít konkrétní nabídky)
- alespoň pro nás platilo to, že celková hodnota se nerovná sumě za pozemek + sumě za dům (i když obě samostatně odhadli na uvedené sumy)