Kategorie
Nejnovější diskuze
Kde se diskutuje
Kam jsem přispěl
Sledované diskuse
Síň slavy
Fórum > Koupě a převod

Byt se zástavním právem u banky, poraďte

Profilova fotka
Prosím o radu. Vybrali jsme si bezvadný byteček, byl volný, my máme hotovost... vše vypadalo růžově. Na LV, které nám dal makléř RK byl byt čistý jak lilie. Podepsali jsme rezervační smlouvu, složili 60tis a čekali. Věděli jsme, že paní prodejem bytu řeší hypotéku, kterou chce v období fixace splatit, proto jí vyhovuje, že řešíme koupi hotově. Jaké bylo naše překvapení, když jsme na aktuálním LV zjistili, že na bytě jsou 2 zástavy u Uni Credit BAnk ve výši 400tis a 2mil.900tis. =-) Byt tuto hodnotu pochopitelně nemá. Makléř nám řekl, že přeci víme, že má paní hypo. Nicméně my mysleli, že zástavu má na svém novém domě a né i na tomto bytu. Při pozdějším kouknutí jsme zjistili, že LV od makléře bylo víc jak rok staré. Na Katastru jsem zjistila, že paní má hypo i na pozemku a domě. Vždy jsou tam uvedeny tyto dvě zástavy: 400tis. a 2mil.900tis... tudíž tuto částku zastavila celkem 3mi nemovitostmi. A teď nevíme jaký je postup. Je možné, že banka jí bude držet všechny 3 nemovitosti do té doby, než ona splatí vše do poslední koruny? Proč to není na Katastru nějak rozložené? Makléř říkal, že na tom bytě je pouze nějakých 900tis, ty se zaplatí z prodeje, byt se vyváže ze zástavního práva a pak přepíše na nás. Nějak se teď ale cítíme jak rukojmí, jestli to v bance půjde nebo ne.
Odpovědět
Já bych si asi nejspíš zašla na katastr pro výpis, pak bych zkusila zavolat do banky, jak to je... a pak bych uhodila na makléře, že vám podal klamavé údaje tím, že vám dal LV rok staré.... pokud to byl řadový makléř, asi bych zkusila zavolat případně jeho nadřízenému... držím palce, snad to půjde nějak vyřešit, je možné, že banka bude ty peníze chtít od vás přímo, tedy že je nedáte té paní, ale pošlete rovnou jako splátku hypotéky....
Odpovědět
Tak na všech třech nemovitostech budou ty stejné zástavní smlouvy na celkovou částku poskytnutých úvěrů, není to aktuální dlužná částka. Pokud by už měla nějakou část splacenou, pak by nemusel být problém zástavu (byt, který chcete koupit) rovnou vyvázat, což ale asi nebude ten případ, když před rokem bylo ještě LV čisté. I tak to ale lze řešit. Předpokládám, že máte v rezervační smlouvě podmínku složení kupní ceny do notářské úschovy. Do smlouvy o úschově se napíše, že jakmile budou peníze u notáře, banka podá návrh na výmaz zástavního práva a zároveň podáte i návrh na vklad vlastnického práva na základě podepsané kupní smlouvy, k převodu peněz dojde ale až po skutečném provedení výmazu a změně vlastníka v katastru (tohle má na starosti notář, u kterého úschovu budete mít, což je nestranná osoba, která za to dostane zaplaceno, takže se nemusíš bát, že by tě nějak podfouknul). Pokud by ke splnění podmínek nedošlo (změny na katastru), tak se prostě ty peníze vrátí tam, odkud přišly. Problém by s tím banka mít neměla, pouze bude po paní prodávající chtít nějakou sankční pokutu za předčasné splacení. Neboj, není to zas tak složité, když tou nemovitostí zároveň nechcete ručit. Navíc pokud z prodeje sejde kvůli důvodům na straně současné majitelky (např. že ona se nebude schopná se svojí bankou dohodnout o vyvázání nemovitosti ze zástavy), máte určitě nárok na vrácení rezervační zálohy (standardní rezervační smlouva tohle ustanovení obsahuje). Na vrácení zálohy máte mimochotem právo i z tiutlu toho, že vás makléř uvedl v omyl (rok staré LV je dostatečný důkaz).
Odpovědět
Profilova fotka
zaplacením jedné hypo se nezbavíte zástavy druhé hypo, pokud jsou obě k dannému bytu...podle mě bude nutné doplatit oběpopř. převést neuhrazenou pohledávku na jinou nemovitost
Odpovědět
Profilova fotka
Také záleží na podmínkách ve smlouvě o notářské úschově. My věděli, že je právo dožití tatínka pána, který byt prodával. Do podmínek jsme si dali, že pokud nebude vymazáno do 40 dnů, od smlouvy odstupujeme a všechny uhrazené částky budou vráceny, včetně rezervačního poplatku a ještě jakási pokuta. Určitě teď řešíš i to, jestli v případě, že by to nedopadlo, dostanete peníze z rezervace zpět. Opět záleží na podmínkách, které jsou uvedeny v rezervační smlouvě. V té by mělo být shrnuto o jakou nemovitost se jedná a vyjmenovány všechny aktuálních překážky, které brání tomu, aby bylo možné s nemovitostí nakládat. A co se týká té zástavy kvůli půjčce, je možné, že má paní v bance sjednáno to, že uhradí prodejem bytu část dluhu z těch 3,3 milionu - třeba milion, nebo za kolik budete byt kupovat a banka tento váš vysněný byt z ručení vyváže a bude jí stačit, když už bude paní ručit jen novým domem a pozemkem. Pokud budete chtít vědět více, tak napište SZ, ráda vám pomůžu, mám to teď čerstvě za sebou. :-)
Odpovědět
Profilova fotka
@hansed @noemi77 @lajlinka78 @stanicka007 Holky díky za postřehy. To šílené je to. Že v té rezervační smouvě není nic o tom, že na nemovitosti je nějaká zástava. My to v době podpisu té rezervačky ani netušili. V rezervačce je pouze prostý popis toho bytu, pod jakým číslem je veden a bla bla. A že musíme do 16.6. přistoupit k podepsání kupní smlouvy. Pokud nepřistoupíme, rezervačka propadá. Jenže paní majitelka je trošku neschopná....doteď nebyla schopná z banky dostat vyjádření, kolik je na tom konkrétním bytě dluh a za jakých podmínek banka byt ze zástavy vyváže. Paní bude mít v červenci období fixace a k datu 25.7. tam chce právě nalejt ty peníze. Peníze určitě půjdou přes notáře, nicméně já myslím, že je třeba do toho smluvního vztahu zahrnout i tu banku, ne? Ta banka by se měla zaručit, že v případě, že notář k datu 25.7. převede na příslušný účet peníze, tak banka bez odkladu vydá potvrzení k tomu výmazu a zároveň notář podá žádost na KÚ, abychom se stali majiteli, ne? Mám z toho hlavu v pejru. Udělali jsme chybu, že jsme si aktuální LV nevytiskli ještě před podpisem rezervačky! Zkrátka se bojím, že majitelka papír nedodá včas a my budeme postaveni před situaci, že nebudeme chtít kupní smlouvu za těchto podmínek podepsat a realitka bude hrozit tím, že nám propadne rezervačka. Makléř za svou 60tis. provizi nedělá absolutně nic. Pořád nás chlácholí.. to není konec světa, to je ok..a bla bla. ;-( My ten byt vzali, páč je už teď volný.. já si dokonce zaplatila návrh rekonstrukce bytu za 8tis. Práce měly začít na konci května. Mno a teď se bude čekat do konce července, až paní skončí fixace, pak absolutně netuším.. jak dlouho bude bance trvat vydat to potvrzení o výmazu.. atd. A to je ta lepší varianta, že to půjde odmáznout.
Odpovědět
My taky prodáváme byt se zástavou, budeme to řešit tak, že kupující pošle peníze k notáři ten pošle doplatek hypotéky bance, ta vymaže zástavu, přepíše se byt na kupujícího a zbytek peněz přijde k nám na účet.
Odpovědět
@endlessblue Jak radí aneta, tak bych určitě taky nejdřív poslala jen částku, která je potřeba k vyvázání bytu ze zástavy a zbytek by mě notář uvolnit až po výmazu zástavy z katastru a zápisu vlastnického práva. Váš největší problém ale bude ta rezervační smlouva. My jsme tedy žádnou nakonec podepisovat nemuseli, ale ve všech návrzích, co jsem viděla, bylo výslovně napsáno, že prodávající prohlašuje, že na bytě neváznou žádné zástavy a je povinnen nezastavovat předmětný majetek do doby prodeje, přičemž porušení této povinnosti se považuje za zmaření obchodu ze strany prodávajícího, tudíž kupující dostane zpět rezervační poplatek. Jinak ohledně toho výmazu, tak my teď máme v návrhu úvěrového smlouvy napsáno, že zástavu banka uvolní do 30 dnů od zaplacení, takže nějaký takový termín můžeš asi čekat i ve vašem případě. S tím notářem neporadím, znám tyhle postupy jen teoreticky, protože my jsme notářskou úschovu nakonec využít nemuseli, ale asi by tam banka prodávající zahrnuta být měla...
Odpovědět
Profilova fotka
Každopádně doporučuji mít ve smlouvě přesně uvedeno, jak bude s vašimi penězi naloženo, tj. kolik kam a kdy půjde a jak a kdy se bude měnit vlastnické právo k bytu, samozřejmě bych tam řešila i sankce za nedodržení termínů. Aby se nestalo, že se to povleče do vánoc. Žádné ústní domluvy či sliby, či přetlumočování toho, co se prodávací údajně dozvěděla ve své bance. Pěkně všechno nechat sepsat a podepsat před paní na ověření podpisů, aby se pak někdo necukal. Každopádně držím pěsti, ať to dobře dopadne. :-)
Odpovědět
Profilova fotka
dneska je asi celkem běžné, že na kupované nemovitosti vázne zástava od banky (málokdo má na to, koupit byt bez hypotéky nebo ručit úplně něčím jiným). My také kupujeme byt se zástavou u banky majitele. Co nám říkala finanční poradkyně, tak se nechá vyčíslit zůstatek hypotečního úvěru u banky majitele. Tu částku si banky mezi sebou pošlou a zbytek peněz jde do úschovy k notáři (právníkovi). Když banka majitele dostane peníze, má vymazat zástavní právo z katastru)
Odpovědět
Profilova fotka
Tak poslušně hlásím, že snad ve finále vše dobře dopadne. I když bude zpoždění asi 3 měsíce oproti původnímu plánu. Ve čtvrtek jdu podepsat novou rezervačku - paní souhlas banky s předčasným splacením dodala až nyní. V rezervačce už jsem si dala pozor a nechala to doplnit o informace o té vlastní zástavě. Na začátku července podepíšeme kupní smlouvu a 25.7. banka vezme peníze a začne jí běžet lhůta pro vydání kvintace a oddlužení bytu. Nevíte ale, jak to jde chronologicky? Co se stane dřív? Vymazání té zástavy, nebo přepis bytu na mě? A kdo to na ten katastr vlastně nese? Původní majitelka, nebo ten advokát? Nějak přemýšlím, že jestli se stanu dřív vlastníkem bytu, než se smaže ta zástava, tak budu vlastně chvíli majitelem zadlužené nemovitosti.. a to se mi moc nechce, když ten dluh není můj. Nemáte zkušenost? @chris_n @stanicka007 @noemi77 @aneta15 @lajlinka78
Odpovědět
Profilova fotka
@endlessblue ja si nejsem jistá, ale my snad budeme dělat zástavní listy pro naší banku prozatimně ještě na stareho majitele nebo co, pak se splatí jeho hypotéka a pak se bude přepisovat na nás. Ale my máme ted starosti se svatbou a pak to začnu řešit, jak to půjde chronologicky.
Odpovědět
Tak vymazání zástavy banka provede až po splacení (většinou je ve smlouvě nějaká lhůta - třeba 20 dní). A zástavní smlouvy vždy podepisuje s bankou a nese na katastr ten, kdo je v té chvíli podle katastru majitelem (resp. pokud je vložen návrh na vklad vlastnického práva, který ještě nemusí být zpracovaný). Právě proto existuje ta advokátní úschova, kdyby se totiž něco stalo a banka původní zástavu na bytu nevymazala, tak se prostě na základě smlouvy o advokátní úschově všechno vrátí do původní stavu. Měli byste mít i v kupní smlouvě stanoveno, že se kupní smlouva ruší, pokud nedojde k výmazu do určitého data.
Odpovědět
Článek se načítá
Profilova fotka
@noemi77 Já v tom mám asi guláš :-N Že jsem se do něčeho takového vůbec pouštěla.... Kupní smlouvu budeme podepisovat asi 8.7., počítám že tak 15.7. pošleme peníze na účet advokáta. Ten pošle část peněz na účet banky u které je zástava a zbytek si zatím nechá. Ke dni 25.7. bude banka zjiš´tovat, jestli se zaplatilo (to je datum fixace) a poté jí začne běžet 30denní lhůta na vystavení dokumentů potřebných k odstranění zástavy. A teď nevím. Ty papíry posílá banka na katastr sama? Nebo dá vědět majitelce, že to je připravené a ona to tam nese? A ve které fázi se stávám majitelem bytu já??? Chjoooo...............
Odpovědět
Profilova fotka
@endlessblue majitel jsi az po přepisu v katastru
Odpovědět
Profilova fotka
@chris_n No to je mi jasné, nicméně co se na katastru změní dřív? Já jako majitel, nebo zrušení zástavy?
Odpovědět
Profilova fotka
@endlessblue podle mě se musí zrušit nejdřív zástava. Pak až se převádí na nového majitele.
Odpovědět
V praxi jsem to nezažila, takže radím pouze teoreticky... nicméně sled všech těch úkonů by měl vyplývat z kupní smlouvy nebo smlouvy o advokátní úschově, aby kdyby se to v nějaké fázi zadrhlo, aby bylo jasné, čí je to chyba (kdo porušil povinnost). Většinou se do kupní smlouvy dává formulka, že prodávající prohlašuje, že se nemovitosti nedotýkají žádná práva třetích osob, z toho by vyplývalo, že majitelkou se můžeš stát až po výmazu. Na katastr by měl podávat návrhy majtel, ale je možné někoho zplnomocnit, takže pokud majitelka s bankou něco takového podepsala, může to zařídit i banka.
Odpovědět
1
Pro přidání příspěvku se musíte přihlásit.
Přesunutím fotek můžete změnit jejich pořadí
Nenašli jste co jste hledali?