Záloha na koupi domu, jak to funguje?

13. lis 2017400

Dobrý vecer nema nekdo zkusenost stim ze RK vyzaduje 50tis jako zalohu na dum ktery chceme koupit ale zatim vyrizujeme prodej naseho bytu a teprve pak se vrhneme na hypo. Jde mi oto ze nas vyhlidnuty dum nabizi asi 4 realitni kanceláře a kdyz zaplatime jedne rezervaci tak co ty ostatní co dum nabizi?

  • buď jde o zálohu nebo o rezervační poplatek, to jsou rozdílné věci a ještě navíc prodávající s RK nemá exkluzivní smlouvu. rezervační poplatek zaplaťte pouze na základě rezervační smlouvy (trojstranné zájemce-prostředník-vlastník), kde bude pokuta 50tis pro prodávajícího a vlastníka v případě, že nemovitost bude v rezervační době nabídnuta dalším zajemcům.

  • Maklerka nam rekla at slozime rezervacni poplatek. Tato castka nam pak bude odectena z ceny domu? Doporucujete odhad nemovitosti pred touto rezervaci?

  • to už se ale ptáš na další věc... odhad je hlavně pro banku ohledně hypo, to musíte sami risknout do toho jít i za cenu, že odhad pak nevýjde

  • Sponzor fóra
  • @anetink  já jen doporučuju uzavřít rezervačku trojstrannou s pokutou, když budou dál nabízet nemovitost, měli jsme to tak, v rezervačce je dále uveden datum do kdy uzavřete BKS nebo KS.

  • Me se jednalo o to jestli jde do smlouvy zakomponovat ze kdyz odhad nebude souhlasit a nam kvuli tomu neposkytnou hypo tak ten poplatek pripadne zpet nam. Nedovedu odhadnout za jak dlouho stiheme vse vyridit co kdyz to bude bance trvat to neovlivnime😞

  • Do smlouvy jde zakomponovat vše, něco podobného jsme měli i my, rezervační poplatek 100tis a do nějaké doby pokuta jen 50tis když odstoupíme od koupě z důvodu že nedostaneme hypo.
    Proč by měl odhad souhlasit? nemovitosti se neprodávají za odhadní ceny, ale tržní, u nás je odhad pro banku nižší než kupní cena. Banka ti odhadce pošle do týdne, odhad je udělanej za 2-3 dny.

  • Zcela běžně se takto rezervační smlouvy upravují. Lhůty pro zjištění, zda dosáhnete na hypo jsou cca 1 měsíc, jelikož RK přichází během té doby o potenciální klienty a 1 měsíc by měla být lhůta dostatečná. K vrácení rezervační zálohy je pak vhodné předložit potvrzení od hypotečního poradce, že vám nebyla poskytnuta hypotéka. Některé RK žádají toto potvrzení vydané vlastním hypotečním poradcem, jelikož často dochází ke zneužívání, kdy si klienti zvolí jinou nemovitost a účelově tvrdí, že jim nebyla hypo poskytnuta. Proto si to RK nechávají prověřit i vlastním hyp. poradcem. Vrácení RZ z důvodu neposkytnutí hypotéky nelze v případě, kdy je zájemce v registru dlužníků - ovšem to již musí být ve smlouvě samotné ujednáno. Někdy si RK započte i menší částku jako kompenzační náklady.

  • @iveta_89  Pokuta "jen" 50 tisíc? To se mi zdá hodně vysoká částka. Standardně se sjednává, že se v případě neposkytnutí hypo, vrací celá RZ. Občas - když banka vyžaduje k předschválení úvěru vyhotovenou smluvní dokumentaci - se sjednává /v případě, že hypo nevyjde/, kompenzační náhrada ve výši 2-5 tis. dle ceny Nemovitosti.

    @anetink  Slušná RK Vám samozřejmě Váš požadavek zapracuje...

  • Obávám se, že vám realitka do smlouvy nedá podmInku, že pokud vám banka nedá peníze, vrátí vám zálohu. Zjistete si u banky hned, kolik vám půjči a pokud je nemovitost nadcenena (což podle banky bude vzdy), musite použít vlastni zdroje

  • @korodujicividle  
    nevím jaká je dnes běžná standardní situace, ale na náš pozemek byli 4 vážní zájemci během půl dne, proč by realitka někomu dávala 2-3 týdny se rozmyslet/ověřit jestli vůbec má na to si vzít hypo (už vůbec jestli vyjde odhad na hypo), nám dali termín cca 40 dní na podpis BKS/KS (pokuta 100tis) a 20dní na odstoupení z důvodu hypo (pokuta 50tis).
    (Minule když jsme měli návrh RS kde ani nebyla pokuta, ale napsáno, že si můžou vyučtovat pokutu ve výši nákladů na zajištění dalších zájemců (to mě rozesmálo), to je podobné tomu co píšeš ty "kompenzační náhrada", co bys dělala ve chvíli, kdy ti vyúčtujou 50tis jako že to není asi problém takovouto částku zdůvodnit?!

    @anetink   asi nejdůležitější je ale v tomto případě že rezervačka by měla být 3stranná vzhledem k faktu, že nemovitost nabízí více RK, ať je vázán i vlastník (RS jen s realitkou je skoro cár papíru, kdokoliv z jiné RK vás může předběhnout, přeplatit nebo platit hotově a vy máte po koupi a když nebudete mít toto ošetřeno tak v případě neseriozní RK i po rezervačním poplatku, jelikož oni (RK) nic neporušili).
    Do RS dejte ustanovení, že vlastník souhlasí s uhradou kupní ceny protřednictvím hypo a uzavře zástavní smlouvu aby uvěr mohl být poskytnut !!
    Dále bacha na takový ty ustanovení typu "zájemci je znám faktický i právní stav nemovitosti" (už ve chvíli podpisu RS tento stav může být jiný i když máte pár minut starý LV z katastru, viz třeba podání exekuce na vlastníka včetně nemovitého majetku, ten se na katastru objeví až za x týdnů), proto bych v RS hlídala jestli je toto ošetřeno (nějakým prohlášením vlastníka v RS že nemovitost není zatížena žádným předkupním právem, nájemní smlouvy nebo jiné omezení, že mu není vědomě známo, že je nebo by byl proti němu veden výkon exekuce a pokutou (50tis) v případě, že prohlášení je neplatné).
    Internet je plnej toho na co dát bacha v RS/KS ale z toho vám budou vstávat vlasy hrůzou a budete se bát do koupě jít. Nejlepší je vlastníka poznat osobně na schuzce s RK a trochu si ho ověřit po internetu (justice, insolvenční rejstřík).

  • @iveta_89  tohle všechno, co pišeš, jsme měli az v kupní smlouvě. A jako vlastník jsem to mela ve smlouvě s realitkou, rezervační smlouva byla krátka a byly tam jen sankce obou stran, termíny pro uzavření kupní smlouvy a možnosti odstoupení

  • @slabici  
    RS je primárně určena k tomu, aby po nějakou dobu byla exkluzivita jednat pouze s tebou jako zájemcem, to je splněno, ale nastanou další skutečnosti neumožňující uzavřít BKS/KS, RP propadne? jak ho budeš vymáhat? uvedené sankce v RS musí být s uvedením za co konkrétně jsou, proto píšu sankce na vlastníka v případě viz výše

  • @iveta_89  Ta kompenzační náhrada musí být předem známa, tj. rovnou je ve smlouvě stanovena částka. Ta věta, kterou uvádíš, působí hodně neseriózně a v rámci revizí bych si takto předloženou rezervačku upravila, pokud by RK na změnu nepřistoupila, raději ji bych takovou RS nepodepsala. Jak píšeš, oni si můžou pak vyúčtovat cokoli.

    Rezervační smlouva musí být vždy trojstranná, jinak je neplatná. Tozn. účastníkem je prodávající (vlastník) x kupující (zájemce) x RK. Samozřejmě pokud je obchod realizován bez RK, tak je platná dvojstranná smlouva, kdy RS uzavírá prodávající (vlastník) x kupující (zájemce). Dle současné judikatury je neplatná smlouva, která je uzavřena pouze mezi RK a zájemcem o koupi.

  • @anetink  Jestli to dobře chápu, nejprve potřebujete prodat byt, abyste měli hotovost a pak budete teprve chtít hypotéku....to nemůžete stihnout. Rezervačka je cca na měsíc (samozřejmě se dá jsednat i jinak-ale záleží jak atraktivní nemovitost to je)....pokud to nestihnete-z jakéhokoliv důvodu, pak vám poplatek propadne.

  • Sponzor fóra
  • @bamak  ano prodavame byt pres stejnou realitku jako budeme kupovat dum i stejny makler. Je obeznamen stim ze potrebujeme tyto penize z bytu na financovani hypoteky protože 100%hypo ted uz nedavaji. Hypoteku dostaneme ale potrebujeme penize z prodeje bytu ale ten se muze prodat zitra nebo i za mesic proto nechci sepisovat rezervacni smlouvu na dobu urcitou protote tohle neovlivnim. Zitra jdu k pravnikovi a zeptam se na moznosti

  • @anetink   I když najdete kupce zítra, tak pokud nebude mít hotovost, tak se to celé protáhne o dva měsíce, než se vám uvolní peníze z úschovy.
    Pokud se jedná o dobrý dům, zřejmě vám tedy uteče, pokud je to průměr, tak na vás asi počká 🙂

  • @anetink  moznosti moc neni. Muzes bud cekat a doufat, ze na vas dum pocka, nebo riskovat a sehnat hotovost, nebo dalsi nemovitost jako zastavu bance. Ale do toho bych ja osobne nesla

  • Nejdřív prodejte byt a pak začnete hledat dum. Nám se prodej protáhl na 3 měsíce, rušilo se několik zastav, banka trochu zmatkovala.. a prodávající tak dlouho čekat nebude, pokud má další kupce, nemá důvod

  • @anetink  jeste poznamka, je dobre, ze jdes za pravnikem. Nechci nikoho hanit, ale z osobni zkusenosti vim, ze bys nemela verit recem maklere z realitky, ze Toto se stihne, tohle je v pohode.... Oni maji jediny zajem, prodat. Uz Jen to, ze zna vasi situaci a chce abyste ppdepsali rezervacku je dost divine.

  • @vladimirsvorba  Nami vybrany dum je v nabidce uz skoro rok je hodne velky a proto ho nikdo nechce ale samozřejmě se muze stat ze zrovna se nekdo objevi. To by me asi trefila mrtvice protoze je to nase vysnene bydleni... Nepocitali jsme stim ze nejdriv vyberem dum a pak budeme prodavat melo to byt naopak ale nahoda to chtela jinak 🙂

  • @anetink  Tak klidně dejte odkaz 🙂 Koukneme se, velké baráky nikdo nechce, jsou drahé na provoz 🙂

  • Dnes nam maklerka nabidla rezervacni smlouvu stim ze tam budeme vsechny 3 strany a majitel by pristoupil na to ze by sepsala na pul roku do kvetna 2018 setkal se stim nekdo? Ja uz jsem se za posledni dny tolikrat zklamala ze uz snad ve vsem vidim mysky😞

  • Prikladam navrh smlouvy od RK uz ji ma nas právník me se teda nezda a napsala jsem mu podminky co chceme :zastoupení vsech 3 stran, uschova penez u notare ne u RK. Co na to rikate vy?

  • @anetink  Já tam tedy tři strany nevidím, jen realitku a kupujícího. Rezervační poplatek se bezne skládá realitce, jinak budete platit ještě za úschovu notáři. Má tam nejake sankce i realitka?

  • Ano ale kdyz ty penize poslu realitce uz budou mit svoji provizi jistou ne? Vsude se radi neukladat na ucet realitky. A sankce ze strany RK zadne

  • Ano, rezervační poplatek chtějí realitky na svůj účet, protože je to jejich provize, která jim zůstane. Tudíž je to od zacatku jediná strana, která ma jistotu svých peněz a to se vlastně jeste žádný dum neprodal😞.. Realitky to tak maji bežně, férové ho na tom neni nic. Peníze by jim meli jit az bude obchod uzavřen z advokátní/notářské úschovy. Realita je bohužel uplne jina a jako prvni je vyplacena realitka.

  • Pani maklerka mi tvrdí ze nikdo zadne upravy nedelal ze všichni jejich klienti podepisuji toto a nebyl nikdy problem. Pravnik by nam udelal smlouvu novou ale to je pry problem. Takze se nejspíš ohledneme po jine realitce

  • Nemuze mi tady prosim nekdo ukazat jak vypadaly vase rezervacni smlouvy prosim?

  • @anetink  to nám realiťák tvrdil taky, jako jediným zájemcům ale ustoupil a smlouvu upravil náš právník...nicméně banka vám půjčí pouze 80% odhadu

Přidej příspěvek

    Nenašli jste co jste hledali?

    Hledat pouze v názvech témat