Kategorie
Nejnovější diskuze
Kde se diskutuje
Kam jsem přispěl
Sledované diskuse
Síň slavy
Fórum > Smlouvy

Rezervační smlouva o koupi rodinného domu - na co si dát pozor?

Plánuju koupi RD, na hypotéku, tak do 3 milionů ve vzdálenějším okolí brna. Už to nějakou dobu sleduju (už skoro snad 2 roky(?) [:) alt=] ) a vím že jakmile je nějaká nemovitost, která se mi líbí, tak velice rychle mizí z nabídky - někdo to kupuje. Skoro určitě to budu muset koupit přes realitku a ta po mě bude chtít podepsat rezervační smlouvu a rezervační poplatek který propadá realitce při nerealizování koupě. Problém je že velice pravděpodobně budu muset rezervační smlouvu podepsat aniž bych ji mohl konzultovat s právníkem. Na první prohlídce si dům prohlídnu, pokud ok, budu chtít druhou prohlídku se stavebním dozorem/inspektorem nemovitostí (to bude trvat pár dní než k tomu dojde) a teprve pak budu podepisovat rezervační smlouvu. Bohužel se fakt bojím že nebudu mít čas ji konzultovat s právníkem... nebo si ji dokonce pinkat/připomínkovat realitce. Prostě by mě někdo předběhl (jiný zájemce) nebo se na mě realitka vykašlala a šla za jiným zájemcem (určitou budou). Tak se chci zeptat - hodlám si samozřejmě přečíst různé vzory rezervačních smluv na netu at vím co zhruba čekat, ale chci se zeptat i tady- těch co s tím mají zkušenost- na co si dávat pozor a co si ohlídat u podpisu rezervační smlouvy s realitkou (koupě RD)? Díky
Odpovědět
Syn si nedávno kupoval RD-řadovku přímo ve vyškově - viděla jsem to na Bazos.cz,přeposlala jsem mu to,on musel ještě rychleji zareagovat-byl 1. zájemce,šli na prohlídku,byl tam ten wau efekt a tak hned kývl. Až pak se doladovala rezervačka. Kupoval RD ze necelé 4mil.,za 3 mil. koupíš ruinu,do které nsledně vrazíš další těžký prachy,nemluvě o tvém čase,shánění řemelsníků,atd. Tedy nevím,jaké máš priority,někomu žití v provizoriu vyhovuje třebas. No a k tomu si připočti 4% dan z nabytí nemovitosti a minim.150 tis. rezervačku; jedna RK se netajila s tím,že bude chtít provizi 250 tis. téměř a ten RD co prodávali,to byl těžký propadák. Co si ohlídat v rezerv.sml.- pokud si budeš brát hypo,tak určitě tam chtít formulku,že pokud hypo nedostaneš,tak ti vrátí rezerv.zálohu v plné výši pokud by v RD někdo bydlel stanovit do KS pevný termín,do kdy se vystěhuje+sankce,pokud by tomu tak nebylo. Od syna kámoš,který si kupoval RD na opačné straně moravy se nestačil divit,jak se na brněnsku musí kupovat rychle rd - doslova jako rohlíky na krámě,on prý,když kupoval s partnerkou,tak to bylo asi 5 prohlídek,než se teda rozhodli,že to koupí. :-D A bohužel ti musím napsat,že od té doby,co syn tam koupil tu řadovku,se tam nic moc v inzerci neobjevuje - jen děsně drahé rd a to i v dědinách okolo.Syn je v domku spokojený,už bydlí od dubna,vyřízení hypo v pohodě,odstranovalo se tam také zástavní právo jiné banky od pův.majitelů,také hladce. Tak přeji hodně štěstí! :-)
Odpovědět
@catle Souhlasím s Vami. My kupovali dům loni v létě kousek od Brna a museli jsme se rozhodnout hned, aby nám ho někdo nevyfoukl. Pokud se Vám bude dům líbit a je v žádané lokalitě, tak si vezměte už na 1. prohlídku někoho ke konzultaci.
Odpovědět
Já právě na první prohlídku nechci inspektora nemovitosti brát, protože se mi dům nemusí líbit (už se mi párkrát stalo, že dům vypadal z fotek ok, ale když jsem tam dorazil, litoval jsem cesty... natož ještě platit inspektora nemovitostí když ten dum určitě kupovat nebudu...). Šlo mi spíše fakt o rady na co si dát pozor v rezervační smlouvě... co je tak normální atd... Např. je podmínka že pokud nedostanu hypo, tak mi realitka vrátí ten rezervační poplatek... je toto běžné...? Podle mě totiž ne a realitka mi na to nepřistoupí... (?)
Odpovědět
Profilova fotka
@friss Tak jediné co tak si můžete pohlídat to, kdy Vám peníze vrátí, ale obvykle to není skoro nikdy :), na to že vám nedají hypo se to fakt nevztahuje. vina musí být max. na straně prodávajícího/realitky. spíš si hlídejte, aby tam nebyla finta tipu - musíte uhradit celou cenu do xx.xx. a vy to nebude schopen stihnout a podobné fígle. Já viděla nedávno tedy jen smlouvu o zastupování prodávajícího a tu jsem tedy kamarádce podpsat nenechala.... Jediné co můžete chtít je, aby šel rezervační poplatek do adv. úschovy... solidní realitaka s tím nebude mít problém. A pohlídat si, aby se ten rezervační poplatek započítával nebo nezapočítával do kupní ceny - ale aby to tam bylo jasně napsané. U nás se započítával (aleje to dávno) a byla to vlastně zároveň provize realitky. Nabízená cena byla už finální. Realitka ale měla s klientem exkl. smlouvu... V zásadě - toje asi hlavní, jinak je Vám rezervace k ničemu :).
Odpovědět
@friss Jste nečetl můj příspěvek vám,že tu znovu točíte s hypo?? Jasně tam přeci píšu,že to být ošetřeeno musí. Já už fakt nevím...
Odpovědět
@kvetoslav123 Po zkušenosti s velmi rychlým nákpuem nemovitosti na brněnsku nevidím jako nutnost mít sebou odborný dohled - bud kupujete už od pohledu kvalitní nemovitost,nebo cosi jiného,a tam už vám pak nepomůže ani svěcenná,natož tak jakýkoli technik. Ta nemovitost,co si koupil syn je z 80.let min.st. :-D ,už od pohledu jak vně tak i z vnitřku je vidět,že si jí první majitelé opravdu vymazlili,žádné podstatné vady ani nepodstatné tam nejsou - podlahy v celé řadovce jsou např. všude,po cleých cca 240 m2 z masivu,krásné neponičené. Na čem bude muset máknout je především venek - špatný úzký příjezd kvůli nesmyslně neudržované předzáhrádce a zídce a možná i pozemek-zahrada za domem,který se svažuje k soousedovi,což by chtělo zídku,no,ale je to tak tam přes 30 let,takže to bude na jeho uvážení,jestli do toho půjde;zkrátka tohle jsou všechno věci neovlivnující kvalitu bydlení uvnitř domu. A stejně,pokud nejste už vážný zájemce,nikdo nedovolí teechniky štourat do podlah,zdí,apod. Je to všechno o tom v tomhle kraji,jestli tu chceš bydlet a jestli ve vlastním či na podnájmu.
Odpovědět
@catle Já s Vami ve všem naprosto souhlasím. Na Brněnsku to tak dneska funguje. My kupovali téměř nový dům, takže jsme se rozhodovali sami za sebe. Ale chápu zakladatele, že jestli vybírá mezi domy k rekonstrukci, tak potřebuje i odborníka. Kamarád si dal víkend na rozmyšlenou a bohužel si mezitím zarezervovali dům jiní zájemci, co se rozhodli hned. K tématu diskuze. My jsme v rezervační smlouvě měli uvedeno, že jestli nedostaneme hypotéku, tak nám bude rezervace vrácena a ponížena o určitou částku. Ale nebyly tam uvedeny konkrétní důvody zamítnutí, např. z důvodu nízkého odhadu a tím pádem nutnost mít více vlastních zdrojů. To už bych tam dnes chtěl zakomponovat. Rezervační smlouvou jsme se zavazovali, že do určitého data musíme podepsat smlouvu o smlouvě budoucí kupní, což se mi taky nelíbilo, protože ten termín byl tak krátký, že by se nestihla zařídit kompletně cela hypotéka a realitku moc nezajímalo, že když se bance nebude líbit znění smluv a bude zadat nějaké změny, že budeme zbytečně vše předělávat. Nakonec to vše dobře dopadlo a hodně věcí jsme domluvili přímo s majitelem.
Odpovědět
@kvetoslav123 Je zase fakt,že nabízené domy k rekonstrukci nemizí zas vůbec tak rychle jako právě domy,kde můžete rovnou kvalitně bydlet,to je prostě fakt,co si budem povídat.Takže u prodávaných domů k rekonstrukci není třeba až tak spěchat a při dalších prohlídkách bych si klidně technika domluvila.
Odpovědět
kvetoslav123: Díky... A o kolik jste měli ve smlouvě že bude vrácený rezervační poplatek ponížen, pokud nedostanete hxypotéku? O 5%... o 50% ...? A rezervační poplatek co se platí bývá předpokládám v plné výši hodnoty provize realitky.. (5% třeba) ? Tzn. když se koupě úspěšně realizuje, tak z rezervačníjho poplatku se stává provize realitky...?
Odpovědět
@friss Z vlastní zkušenosti radím pohlídat si, aby v rezervační smlouvě byly i sankce pro realitku a nejen pro zájemce. Často je v textu jen vyjmenováno, co všechno musí splnit zájemce, ale RK má jen zprostředkovat kontakt zájemce a prodávajícího, případně ještě sepsat kupní smlouvu a další dokumenty. Nám se stalo, že RK měla na dům exkluzivitu, měli jsme podepsanou rezervační smlouvu a složený poplatek a vyřizovali si hypotéku. Prodávající a RK se to ale asi zdálo dlouho (lhůta pro podepsání kupní sml. byla 30 dní) a prodali to někomu jinému. Nám sice do 2 týdnů vrátili zálohu, ale měli jsme spoustu dalších výloh - např. znalecký posudek pro hypotéku atd. a ty nám nikdo nezaplatil. Jediný štěstí bylo, že smlouva o hypotečním úvěru přišla až za pár dní po oznámení prodeje, protože kdybychom ji podepsali, platili bychom ještě sankci za to, že hypo rušíme. Takže si ohlídej i to, aby v případě, že z prodej sejde vinou ostatních stran, uhradí ti taky prokazatelné vynaložené náklady spojené s přípravou koupě domu. (Pro info - bylo to taky okolí Brna a šlo o e-finance reality.)
Odpovědět
@friss Pokud by byl problém z naší strany kvůli hypo, tak by nám vrátili 90 % rezervačního poplatku. Meli jsme uvedeno, že je to součástí kupní ceny. Takze odhad se dělal na celou kupní cenu včetně té rezervace. Ale spíše vídám inzeráty, že provize není součástí kupní ceny, takže ji musíte zaplatit zvlášť, nevejde se do hypotéky.
Odpovědět
Profilova fotka
Příspěvek byl smazán adminem, protože nesplňoval Pravidla přispívání do fóra.
Článek se načítá
Profilova fotka
@friss Dobrý den, pokud byste měla zájem, mohu Vám rezervační smlouvu zkontrolovat za 2-3 pracovní dny a za rozumnou cenu. Jsem specialistka na nemovitostní právo. Můžete mrknout na příslušný balíček služeb zde: https://ilonacernochova.cz/balicky-sl.... Hezký den, Ilona Černochová
Odpovědět
My když jsme uvažovali o koupi, tak jsem oslovila daňovou poradkyni(moji kamarádku) aby mi předem zjistila, jestli na hypo dosáhneme. Tak to lze určitě řešit už trochu dříve než až při samotné koupi.
Odpovědět
Profilova fotka
@friss: pokud je to opravdu realitka, pak se nejedná o zálohu na kupní cenu, ale o provizi za zprostředkování, která se od zbytku kupní ceny odečítat nebude. A nejsem si jistá, zda přistoupí na vrácení své provize, pokud by ke koupi nedošlo z Vaší strany. Nechala bych si poslat vzor rezervační smlouvy, nezapomenout na dostatečně dlouhou lhůtu podpisu kupní smlouvy, protože u vyřizování hypo se může objevit zádrhel a může se to protáhnout...Ideální aspoň tak tři měsíce, pokud ještě nemáte rozjednáno vůbec, tak raději déle.. A rozhodně by jste měli vědět, na jakou hypo za jakých podmínek dosáhnete, než vůbec někam půjdete... Jinak rezervační smlouva by měla být rozhodně trojstranná, tj. mezi vámi, prodávajícím a realitkou, nikdy ne jen mezi vámi a realitkou.
Odpovědět
1
Pro přidání příspěvku se musíte přihlásit.
Přesunutím fotek můžete změnit jejich pořadí
Nenašli jste co jste hledali?