Smlouva o dílo - na co dávat pozor?

19. bře 2019220

Ahoj. Dostáváme se do fáze kdy si vybíráme stavební firmu. Mohli byste prosím poradit co všechno pohlídat ve smlouvě o dílo, na co dávat pozor, co tam má být, co tam nemít. Jak se dá nejlíp zajistit, abychom byli chráněny a firma měla co nejmíň prostoru nás nepříjemně překvapit, jak na termíny, odškodné, zafixování ceny apod?

Děkuji moc za jakékoli rady, zkušenosti.

  • Termín zhotovení+s tím související technologické přestávky. Přesně určené penále z prodlení. Pokud máte stavební dozor, tak dejte do smlouvy, že veškeré postupy, které končí zakrytím, chce předtím dozor vidět (zalití desky, zalití podlahy atd atd). Větu o tom, že veškeré nadstandarty musí být investorem předem odsouhlaseny. Naopak i větu o tom, že investor má právo v průběhu stavby dělat změny a stavebník je bude akceptovat.
    Přehled všeho, co vám stavebník předá, hlavně všechny papíry ke kolaudaci. Víc mě zatím nenapadá, nám nedávno předali, tak co mi utkvělo v paměti..

  • výborný téma a je divný, že se tu řeší tak málo. Část hrubé stavby nám před více jak rokem dělala místní stavební firma, a i když jsou po technické stránce určitě nadprůměrní, tak po té obchodní je to už špatný a proto jsem se snažil smlouvu o dílo taky vypilovat. Nakonec po dokončení zakázky jsme se nerozešli zrovna v dobrém, protože podle mě porušili jeden z bodů a stálo mě to cca. 15.000Kč "navíc" kvůli chybě v položkovém rozpočtu, viz níže poslední bod.

    * Určitě je dobré dodržovat jednoduchost smlouvy a vše psát tak, aby to bylo jednoznačné a srozumitelné i
    pro "blbce".
    * Přesně vyspecifikovat předmět smlouvy, aby bylo jasné, co je za uvedenou cenu požadováno a co ne
    (může platit, že co v předmetu smlouvy není, to není požadováno)
    * jestli materiál zajišťuje objednatel nebo zhotovitel (jestli je v ceně díla).
    * zhotovitel by měl zajistit správnou likvidaci odpadů vzniklých stavbou a uvést okolí stavby do náležitého
    pořádku
    * zhotovitel by měl uvést do původního stavu (úklid, oprava) veřejnou nebo soukromou komunikaci nebo jiná
    zařízení, dojde-li během stavby k jejich poškození
    * zhotovitel je povinnen dbát připomínek sousedů (například, když bude soused hulákat, že se mu třese a
    bortí barák a stavebníci budou vesele dál třeba drtit skálu.
    * dobré je mít ještě svůj stavební dozor, který bude ve smlouvě uveden, že je oprávněn stavbu a stavební
    deník kontrolovat.
    * umístění stavebnmího deníku
    * povinnost zhotovitele informovat objednatele, dojde -li k nějakým problémům nebo překážkám
    * špatné by asi nebylo, kdyby došlo k nějaké odsouhlasené změně oproti původnímu projektu, aby jí
    zhotovitel nějakým způsobem (dle vaší domluvy) řádně zadokumentoval, to ale záleží na vás.
    * z mého pohledu jedno z nejdůležitějších....cenu za dílo nelze navyšovat vzniklou chybou v položkovém rozpočtu zhotovitele. Bude-li pro stavbu dle nezměněné projektové dokumentace potřeba více materiálu nebo výrobků, než jak uvádí položkový rozpočet zhotovitele (ten by měl být přílohou smlouvy), veškeré vícenáklady hradí zhotovitel! - s tímto bodem jsem já nejvíc bojoval. Udělali chybu a pak si to nárokovali zaplatit.

    Veškeré další podmínky jsou podle vaší vzájemné dohody (termíny, penále,...)

    Na fotce vypadáte docela chytře, takže to určitě zvládnete pořešit!
    Případně by možná nebylo špatné tu smlouvu pořešit ještě s někým dalším, nezávislým, který se těmito smlouvami zabývá profesionálně.

    Dobrá smlouva je základ, ale nemusíte pak automaticky znamenat, že s tou stavební firmou pak nebudete ještě nějak bojovat.

  • Tak dobrá smlouva je jistě základ, ale jak uvádí sám @radim83 , ne každá firma ji pak dodržuje. Soudit se je na roky, stojí to hromadu peněz a nekvalitní firmy nedodržující pravidla to ví. Takže ve výsledku je stejně nejdůležitější vybrat firmu, na kterou jsou od zákazníků pozitivní reference (vyžádat, pokud nedá, nebrat!) a která jedná se zákazníkem na rovinu. A v takovém případě pak zase (pravděpodobně) smlouva nemusí obsahovat pojistnou formulaci pro každou nepravost, kterou by firma chtěla na staviteli napáchat. Popřípadě to obsahovat může a té firmě by to nemělo vadit 🙂. Sám uvidím, jak dopadnu, smlouvu od firmy mám jednoduchou, s jasnými formulacemi, částečně jsem si ji doupravil podle sebe a doplnil pár věcí, na druhou stranu s majitelem je dobrá domluva, tak doufám, že vše poběží hladce.

  • Sponzor fóra
  • Co by měla obsahovat smlouva se dá nají na netu.
    Technický dozor by Vám s tím měl umět pomoci. Rozhodně nečekejte, že Vám dobrá smlouva zajistí pohodový průběh.
    Pokud by se Vám podařilo zpracovat smlouvu tak, jak to dělají např. velké stavební firmy, tak vám realizační firma takovou smlouvu odmítne podepsat, nebo vám z hlediska rizik z ní vyplývající navýší cenu.
    I přesto, že budete mít takovou smlouvu, budete to mít černé na bílém, tak Vám v případě problému tento kus papíru nemusí pomoci.
    Pokud máte nějaké konkrétní dotazy, tak se ptejte.
    Pohybuji se v tom a dá se říci, že na úrovni svépomocných stavebníků smlouvy nemají "žádnou" váhu.

  • @radim83 dekuji moc za konstruktivni a obsahlou odpoved

  • @rad5  To mě docela zajímá, proč smlouvy nemají váhu... Jde o to, že firma radši zkrachuje než aby šla k soudu? Na to stačí vybrat firmu co je na trhu už 10+ let a majitelé nemají žádné insolvence... Nebo se pletu v důvodech?

  • Je to dáno tím, že ve smlouvě zpravidla ne zcela dostatečně se vám povede popsat rozsah prací.
    Rozsah prací bývá dán zpravidla realizační dokumentací stavby. V tomto případě ne každý ji ze stavebníků na rodinný dům má. Pakliže je podkladem pro provedení prací pouze dokumentace pro povolení stavby, ve které nejsou řešeny detaily a standarty, dostáváme se k jádru problému.
    Takže opomenu-li, jak sám říkáte, že firma raději zkrachuje (tise nestává tak často), tak se může stát že nebere korespondenci, nebere telefony a tak dále. Soud? U nás jsou soudy na více jak 10 let, to znamená, jste ve fázi, kdy se Vám nevyplatí to řešit soudně, protože se jedná o jednotky max. statisíců, protože by jste měli platit až za dodaný materiál a práci. Pokud by jste se k soudu přece jen dostali, tak u soudu neplatí kdo mluví pravdu a kdo lže, ale kdo lže "líp". Tak to je, protože u soudu lžou všichni.

    Pokud se vrátím zpátky ke smlouvě, tak argumentací proti strany na nestihnutí termínu bude např:
    - nevěděli jak dál postupovat protože jste je neinformovali a jak dál - ještě Vám budou chtít vyúčtovat prostoje
    - na stavbě jste nebyli stále a říkali Vám to už dříve
    - dokumentace to neřešila, tak to udělali blbě a předělávali to kvůli Vám,
    - i když to udělali blbě a předělávali to, tak budou říkat že takto to dělají vždy a tak jste to chtěli
    nestihl termín, protože pro vás dělali ještě jiné věci (chtěl jste změnu oproti projektu nebo chyba v projektu - obojí je časté)
    - s jiným materiálem se hůř dělá než byl původně v zadání
    Pokud budou dělat pouze určité práce, tak výmluvou bude, že čekali na předchozího řemeslníka až to dodělá. atd.
    Tak bych mohl pokračovat...

    Smlouva je určitě dobrá věc, ale nezaručí Vám to nic.
    Doporučuji dát na reference a zkušenosti ostatních.

  • Jště bych jako důležitý bod smlouvy uvedla způsob placení.. bu%d po dokončení díla anebo alespoň po dokončení jednotlivých etap. To je bod k nezaplacení 😉

  • @rad5  To jste to pěkně shrnul. Obzvláště pasáž o soudech je bohužel (v naší zemi) zcela vystihující.

  • Vybíráme firmu a bohužel zjišťujeme, že jejich vlastní připravené smlouvy jsou úplně k ničme. Jsou až extrémně nevyvážené a v případě sporu nemáte nejmenší šanci. Na úpravu smlouvy nepřistoupí,jednatel jedné firmy nám dokonce drze řek, že nestaví pro každého a žádnou změnu nepřipustil: buďto se podřídíte naší vůli nebo pro vás stavět nebudeme:
    pár perliček z této smlouvy: za den prostoje zaviněný investorem pokuta 5000,-kč za den prostoje zaviněný stavební firmou 0.008% z ceny nedokončených prací 😃,od smlouvy mohou kdykoliv bez vážného důvodu odstoupit, cenu si sice na jejich webu krásně naklikáte, ale výsledná cena bude vypadat úplně jinak.
    Stavební dozor? A k čemu? Pokud nepřevezmete etapu, jdete podle smlouvy k soudu (místně příslušný k sídlu firmy) a pokud neprokážete, že chybu udělala firma, platíte penále 5000,- kč za den do rozhodnutí soudu (pokud budete na soud čekat 1 rok a prohrajete (soudní znalec vaši reklamaci neuzná 😉 , zaplatíte nejen soudní výlohy ale i 5000,- za každý den prostoje - 1825000 kč...
    Jinými slovy:firma vydělá na hrubé stavbě a odstoupí od smlouvy - stavbu zakonzervuje a finita la comedia...
    Jediná dobrá smlouva je taková, která vás nedostane k soudu, ale takovou vám žádní firma nikdy nepodepíše......
    Samozřejmě i s touto firmou jistě řada lid postavila s jsou spokojeni(právě díky kladným referencím jsme s ní jednali), taháte ale za velmi krátký konec provazu a pokud dojde k problémům, tak jste v háji borovém..

  • Klasika, já nad naší smlouvou o dílo pro stavbu "na klíč" (dále jen SOD) se zhotovitelem strávil asi 100 hodin svého času, abych zhotoviteli kompletně (vše) předělal jeho návrh SOD dle sebe a vyspecifikoval každý detail. Po vyjasnění detailů se zhotovitelem a doladěné změně v objemu 0.1% specifik, jsem oslovil právníka, co se specializuje na posuzování SOD (moc jich není dobrých v ČR) a ten mi dal jen několik návrhů na upravu a říkal, že jestli jsem laik a udělal jsem takovou SOD, že by mě i zaměstnal a je tato SOD jen v můj prospěch. Nakonec se vším zhotovitel souhlasil. Jasně, je to jen papír, ale potřeboval jsem mít v ruce něco, co mou stavbu a rodinu neohrozí jakkoliv. Už když jsem vybíral zhotovitele pro svou stavbu, tak jsem si nechal zaslat od každého jejich návrh SOD a řešil to s každým hned na začátku, abych neztrácel s někým zbytečně čas.

  • @strix  Polovina těch ustanovení, co uvádíte, by byla nejspíš neúčinná.
    Dokud budou lidi takový smlouvy podepisovat, budou to zkoušet.. je to jak se vším. Jak jim může někdo na něco takovýho dát podpis, to mi teda fak hlava nebere.

  • @strix  holt blbá firma. My jsme nic takového ve smlouvě neměli, penále měli oni i my stejné, dozor byl vítán. Měli tam i penále z prodlení, které jsme nakonec uplatnili. Ne všechny firmy mají takové šílené smlouvy

  • @strix  Takovou smlouvu bych osobně nikdy nepodepsal a to ani kdyby měla firma kdovíkolik kladných referencí. V našem případě smlouva o dílo vyvážená pro obě strany, firma mi ji poslala k nahlédnutí, mohl jsem bez problémů udělat nějaké úpravy, dokonce jsem dopsal položku o prodloužení záruky o dobu ev. oprav po předání domu a majitel firmy ani nemrkl. Dozor samozřejmostí. Určitě bych se poohlédl jinde...

  • No a vidíte, tato firma je velmi úspěšná a nestíhá...

  • Sponzor fóra
  • @strix  Můžete mi prosím do IP poslat název té firmy? Docela by mě to zajímalo. Díky.

  • @awakened  oživuju toto užitečné téma jelikož firma kterou zvažujeme má ve smlouvě úplně stejné podmínky jak uvedl strix a má přitom samé dobré reference - mohl bych se zeptat se kterou firmou jste stavěli vy a jak to dopadlo ?

  • nase firma mela asi 3-strankovou smlouvu o dilu. Predelalali jsme celou, doplnili o ruzne detaily od subdodavatelu, zarizeni stanovistne, mene, viceprace, penale apod. Takze ve finale to bylo snad na 20 stran a byli jsme kryti. Firma to nemela problem podepsat.
    Pokud firma se nema ceho bat, ci neco tajit, nevidim dubod proc by nepodepsala jinou smlouvu, oboustranne rovnou/vyhodnou. Asi tak.

  • @cfox007  papír snese všechno. Smlouva o dvaceti stranách mi přijde teda už moc. Taky jsem si dovolil do smlouvy napsat své připomínky a nebyl problém podepsat. Když jsem si ale pak vše průběžně kontroloval a přepočítával, zjistil jsem, že ne všechno bylo tak, jak jsme se domluvili a ne zrovna v dobrém jsme se rozcházeli. Můžete mít smlouvu o kolika stranách chcete, ale ty firmy vědí, jak zákazníka "vysát" 😃

  • @radim83  zalezi na seriorozni firmy a do jake miry mate veci domluvene, odsouhlasne. V pripade polozkoveho rozpoctu, vykazu/vymeru taky nema firma moc prostoru.
    My jsme neplatili ani o korunu navic bez toho abychom to odsouhlasili, domluvili, jenom proto, ze firma rekla ze to museli takhle a takhle udelat. Spousta vicenakladu bylo kvuli nasemu vyberu a ne firme. Vicenaklady jsme meli min nez 5% celkove stavby a i z toho cast z nasi iniciativy

  • @cfox007  a máte jistotu, že položkový rozpočet byl správně? Sérióznost firmy zjistíte až při případných problémech. Já v mém případě našel v položkovém rozpočtu stavební firmy chybičku, protože jsem strávil poměrně dost času kompletní kontrolou a přepočítáváním dle skutečnosti, a pak právě nastaly problémy. Byla to možná drobnost, ale udělali v položkovém rozpočtu chybu (asi za 15 tis.) a ve smlouvě stálo, že materiál nad rámec položkového rozpočtu, který není zahrnut v odsouhlasených vícepracech, hradí zhotovitel. Materiál nad rámec položkového rozpočtu byl použit a měl být použit, ale ve smlouvě stála zmíněná podmínka, takže hádky a výhrušky ze strany zhotovitele, když jsem jim to nechtěl zaplatit začaly! 😃
    Ale to je má zkušenost, při které jsem ztratil důvěru ve férovost a lidskost u stavebních firem. Ve vašem případě to může být jinak.

  • @radim83  nas polozkovy rozpocet nevypracovala stavebni firma ale nezavisla rozpoctarka a nas projektant/architekt. Takze vsechny firmy dostali stejny slepy rozpocet co nacenili, kde material a mnozstvi bylo dane. Takze v tomto pohledu firma mela moznost tam urcit pouze jednotkovou cenu, ale ne samotne polozky a mnozstvi.
    Kazdy ma jine zkusenosti.
    My jsme nemeli problem ani se stavebni firmou pri samotne stavbe, domlouvat se na zmenach, detailech, cene, nebo i pri "sleve", kdyz neco bylo bez faktury

Přidej příspěvek

    Nenašli jste co jste hledali?

    Hledat pouze v názvech témat