Wiki
Kategórie

Prodej Bytu

Prodáváme byt

Máte byt a chcete ho prodat? Asi se vám to zdá jednoduché – vyfotíte ho, rozhodnete si cenu a oboje zveřejníte na internetu. Když o nemovitost bude projevovat někdo zájem, stáhnete nabídku z internetu a je to. Ale překvapivě to zase tak jednoduché není. Na prodávajícího i na nakupujícího číhá během doby obchodu mnoho nástrah, na něž si musíte dát pozor. Oč jde, se dozvíte v tomto článku. Poradíme vám i, jaké máte možnosti coby kupující i prodávající, co musí obsahovat kupní smlouva a jak zdárně proces prodeje bytu završit, aby byly spokojené obě strany. Možná vám pomohou i rady a zkušenosti našich čtenářů.

Jak prodávat

Nejdůležitější pravidlo je, že prodávat může pouze vlastník bytu. I když možná nad tím kroutíte hlavou, není vůbec časté, že se setkáváme s podvodníky, kteří se snaží prodat nemovitost, jež není v jejich vlastnictví. Vlastníka si ověřte na příslušném katastru nemovitostí, případně na webové stránce, kde také najdete mnoho užitečných informací o dané nemovitosti. Pokud je vlastníků více, musí být k prodeji souhlas od všech, a to písemně.
Musíte se rovněž rozhodnout, jestli budete prodávat sami, nebo přes realitku.

Postup při prodeji bytu

1. Sami, nebo s realitkou – Prodej bytu můžete realizovat dvěma způsoby, buď ho můžete prodat sami, tedy na vlastní pěst, nebo s pomocí realitní kanceláře, která většinou zařídí všechny potřebné úkony. Pokud se rozhodnete prodávat byt sami, bylo by vhodné vyznat se aspoň trochu v právních záležitostech a mít aspoň minimální zkušenosti s vedením jednáni. Pokud nemáte ani jednu z těchto vlastností, bylo by pro vás fajn využít služby realitní kanceláře. Tady může nastat problém, jak si má člověk vybrat mezi velkým množstvím realitních kanceláří. V první řadě není potřeba hned podepisovat smlouvu se společností, která sídlí ve vedlejší ulici nebo kterou máte na cestě, když jdete z práce. Sice to ušetří čas, ale nemusí se to vyplatit.

Je dobré dát na zkušenosti vaší rodiny a přátel. Pokud má někdo známý spolehlivého a poctivého realitního agenta, který ctí zásady a jehož jedinou snahou není si vydělat, ale chce také poskytnout kvalitní služby, je dobré ho oslovit, i kdyby sídlil na opačné straně města nebo v nějakém vedlejším. Je to cesta, která se vyplatí. Také je dobré si přečíst podrobně smlouvu s realitní kanceláří, kterou podepisujete. Je potřeba si dát pozor na to, že některé realitní společnosti vyžadují zaplatit provizi i v případě, že najdou kupce, ale k prodeji nakonec nedojde.

Realitní kancelář si můžete vybrat, případně ověřit její licenci i v Asociaci realitních kanceláří České republiky (http://www.arkcr.cz/). Pokud se stále nemůžete rozhodnout, můžete si zvolit střední cestu, a to sice takovou, že byt prodáte na vlastní pěst, ale smlouvu si dáte vypracovat realitní kanceláří. Tak budete mít jistotu, že bude obsahovat všechny potřebné náležitosti.

2. Stanovit si cenu – to je možná banální záležitost, ale nikdy není jednoduché stanovit si cenu, kterou by akceptoval prodávající i kupující. Ten, kdo prodává, obvykle myslí, že jeho nemovitost stojí víc, než ten, kdo kupuje.

3. Určit způsob financování – při prodeji máte možnost určit, zda chcete byt jen prodat pouze za hotovost, nebo umožníte kupujícímu financovat koupi pomocí hypotéky. Protože se v dnešní době většina nemovitostí kupuje na hypotéku, prodávající by se při volbě prodeje pouze za hotovost ochudil o zájem většiny kupujících a ztížil by celý proces prodeje.

Pokud přistoupíte na prodej za pomoci hypotéky ze strany kupujícího, budete potřebovat několik dokladů, které bude od vás kupující chtít:
- potvrzení o stáří stavby bytového domu, vydává ho správce bytového domu
- aktuální výpis z listu vlastnictví (seženete ho na katastrálním úřadu nebo na pobočkách Czechpointu)
- nabývací titul – doklad, který potvrzuje, jak prodávající získal nemovitost. Pokud ho nemáte, na katastrálním úřadě vám za poplatek poskytnou kopii.
- půdorys bytu – měl by ho mít k dispozici správce bytového domu. Ulehčí vypracování znaleckého posudku.
- popis technického stavu s uvedením nevyhnutelných oprav v průběhu 12 měsíců. Pokud o něj kupující požádá, prodávající je povinný mu takový popis zabezpečit. Obyčejně to bývá formou znaleckého posudku.
- smlouva o výkonu správy, resp. založení společenství vlastníků bytů – prodávající je povinný obeznámit kupujícího s obsahem těchto smluv. V nich se kupující dozví, jaké jsou náklady spojené s užíváním bytu, co bude muset každý měsíc platit (úvěr za zateplení bytového domu, výměnu oken atd.)

4. Zatížení bytu hypotékou – na to by měl prodávající upozornit každého vážného zájemce o byt. Ne každé zatížení bytu hypotékou znamená překážku při prodeji bytu. V případě, že chcete tento typ bytu prodat, je vhodné se poradit s odborníkem o nejvhodnějším postupu.

5. Proces prodeje – pokud se najde vážný zájemce, je vhodné s ním sepsat smlouvu o budoucí kupní smlouvě, případně aspoň rezervační listinu. V těchto smlouvách se prodávající zavazuje, že byt už nebude nabízet na prodej a kupující se zavazuje, že danou nemovitost koupí. Je možné také složit minimální zálohu, která propadne ve prospěch prodávajícího, a to v případě, pokud kupující nenaplní závazky vyplývající z těchto smluv. Kupující si tímto způsobem zarezervuje daný byt a získá i čas na získání finančních prostředků.

6. Podpis smlouvy – při podpisu smlouvy je vhodné mít i doklad o tom, že prodávající nemá žádné námitky vůči bytovému družstvu. To má na starosti správce bytového domu. Pokud se podepisuje kupní smlouva a kupující využívá hypotéku, prodávající zároveň podepisuje i zřízení ručení ve prospěch banky. Smlouvy je nejlepší podepsat v přítomnosti notáře, ten také ověří i podpisy. Bez ověřených podpisů není možné přepsat vlastnictví v katastru nemovitostí.

Aby byla smlouva platná, musí obsahovat povinné náležitosti. To jsou:

1. Identifikace smluvních stran – prodávající a kupující. Povinná jsou jejich jména, příjmení (i za svobodna), trvalé bydliště, datum narození, rodné číslo, státní občanství, rodinný vztah. Pokud vstupují do kupní smlouvy manželé na jedné straně, musí být uvedeni oba dva. Pokud kupuje nemovitost pouze jeden z manželů, musí se přiložit potvrzení o zrušení bezpodílového vlastnictví manželů.

2. Identifikace předmětu smlouvy – podrobné označení bytu (číslo bytu, ulice, popisné číslo, parcela, číslo listru vlastnictví, katastrální území a správa katastru, ve kterém se byt nachází, velikost spoluvlastnického podílu bytu na společných částech a zařízení domu, na příslušenství, případně na okolním pozemku apod.)

3. Kupní cena – dohodnutá cena za byt, způsob její úhrady, termín, do kdy je třeba ji uhradit, případně sankční poplatky při nedodržení termínu.

4. Další náležitosti – stanovení společných částí domu, práva k pozemku, prohlášení kupujícího o souhlase se smlouvou o společenství vlastníků, souhlasný projev vůle prodávajícího k převodu vlastnictví, prohlášení prodávajícího, že neexistuje žádné zatížení ani věcná břemena a vymezení okamžiku, kdy přechází vlastnictví z prodávajícího na kupujícího apod.

5. Všeobecné ustanovení – do kdy je prodávající povinný se vystěhovat, odhlásit z trvalého pobytu, jak proběhne převod platby energií na kupujícího, jakým poměrem se jednotlivé strany zúčastní placení poplatků atd.

Kupní smlouva se vyhotovuje obyčejně v tolika kopiích, aby každá ze zúčastněných stran měla svou. Stejný počet a další dvě se dávají na katastr.

7. Nákup za hotovost – v případě, že koupě a prodej probíhá v hotovosti, se při podpisu kupní smlouvy zároveň platí v hotovosti. Nikdy ne z ruky do ruky, doma a bez přítomnosti nezávislé třetí strany a bez jakéhokoli dokladu. To jsou základní principy, při kterých jejich nedodržení může znamenat, že přijdete o byt i o peníze. Nejvhodnějším způsobem je zřídit si uschování peněz u notáře. V tom případě jsou kryté obě strany. Kupující má doklad, že složil finanční hotovost, a prodávající dostane peníze hned, jakmile se nemovitost přepíše na kupujícího. Jde o zprostředkovatelskou službu, kterou většinou hradí kupující.

8. Odevzdání bytu – všechno dosud proběhlo v pořádku, prodávající má peníze a kupující si má převzít byt. Ale jak to odevzdání, popřípadě převzetí bytu vypadá? Při převzetí bytu je potřeba postupovat velmi pozorně. Nejvhodnější je sepsat všechna poškození, opotřebení a celkový podrobně popsaný stav bytu při převzetí. Někdy je vhodné si sestavit i fotodokumentaci, případně zajistit svědka. Toto všechno vám ulehčí případné dodatečné nesrovnalosti, které se v mnohých případech mění až v soudní tahanice. Prodávající by měl mít pro kupujícího při odevzdání bytu přichystané i poslední faktury za energie, které mu pomůžou při přepisu. A samozřejmostí je, že dostane všechny klíče. Ty doporučujeme okamžitě vyměnit.

Stavební Wiki je Vaše encyklopedie. Je tvořena Vašimi vědomostmi a zkušenostmi s cílem pomoci jiným. Chybí Ti něco k tomuto tématu? Neváhej a napiš nám. Uveřejněné informace nenahrazují návštěvu zkušeného odborníka (architekta, statika a pod.)
Modrastrecha.cz