Hypotéka na bydlení

21. úno 2021280

Dobrý den,
chtěli bychom si s přítelkyní pořídit byt nebo dům, a zajímalo by mě několik věcí ohledně hypotéky. Přečetl jsem si na internetu několik článků, ale nedalo mi to ucelený obrázek. Asi popíši situaci a pak pro přehlednost otázky, které mě jako lajka trápí.

Situace:
Já jsem OSVČ, 30 let, nikdy žádné dluhy. Přítelkyně HPP, 30 let, nikdy žádné dluhy. Podle průzkumu cen bytů a pozemků + stavby domů bychom si chtěli pořídit hypotéku na 7 milionů s tím, že 1,5 milionu máme.

Otázky:
1) Pokud bychom chtěli zjistit, jestli (a na jak velkou) hypotéku dostaneme, co vše bychom si měli s sebou do banky vzít? Daňová přiznání, výplatní pásky...?
2) Jak to ve skutečnosti probíhá, když pak člověk najde byt? Byt u majitele zamluvím na základě slibu, že jsem byl v bance a že hypotéku dostanu?

Jde mi především o to, jak se do toho celého kolotoče dostat 🙂 Nedostanu hypotéku, pokud nepředložím bance, na jaký byt ji chci. A na druhou stranu nemůžu jednat s majiteli bytů, pokud nemám už nějakou jistotu, že na byt budu mít prostředky.

Moc Vám děkuji za rady

  • Nejdřív bych se rád zeptal jestli jako OSVČ používáte výdajový, protože to může být problém.

    Příklad fakturuju 100k/měsíc a využívám 60% paušál takže pro banku mám příjem 40k/měsíc

    No, nejlepší je přímo někoho oslovit, kdo se Vám podíva na vaše příjmy a vyhodnotí na co by jste dosáhli. U OSVC se to dá zjistit z daňového přiznání (z části zisk), ale každá banka to počítá jinak a lze to vzít i na vyjímku. V 2019 jsem si bral dost složitou hypotéku na stavbu řadovky, kde nebylo ani stavební povolení (v tý době) a taky to prošlo bez problému, ale muselo to jít na vyjímku.


    A to že jste nikdy neměli dluh může být problém, protože banka radši půjčí tomu kdo měl již nějaký dluh co řádně splácí/splácel.. (potvrzeno z více stran)

    EDIT: Všechno se to řeší před rezervační smlouvu, následně přes smlouvu budoucí kupní až po kupní smlouvu (to protože vyřízení hypotéky trvá i několik měsíců... mám 2 hypotéky (jedna na nákup bytu druhá na developerský projekt, jednu jsem si žádal sám jako OSVČ a druhou už jako zaměstnanec + OSVČ v jednom se ženou (HPP) a u každé trvalo vyhodnocení cca 1-2 měsíce ze strany banky - odhady, doložení papírů, doložení smluv, zástavní práva...)

  • Dnes dokažu niektoré banky schváliť hypoteku aj pred tým ako nájdetu tu pravú nehnuteľnosť. Uvediem náš príklad. Náhodou sme našli developerský projekt, ktorý sa nám páčil, finančný poradca zhodnotil naše príjmy, manžel je OSVČ a daní paušalom, manžel ma dobrú profesiu, takže banka to vedela zohľadniť a uznala nám vyšší príjem ako bol v daňovom priznaní. Ja príjem nemám. Keď sme zisltili, že máme dostatočný príjem tak sme požiadali o hypoúver na kúpu, alebo stavbu buducej nehnuteľnosti. A asi za 2 týždne sme mali hypoúver schváleny. Na začatie čerpania sme mali 1 rok a na dočerpanie daľšie 2 roky, v prípade že pôjde o stavbu domu. Keď sme sa dohodli s developerom, na všetkých podrobnostiach, doložili sme banke všetko čo k nehnuteľnosti banka chcela, upravili sme zmluvy podľa priani banky a začali sme stavať a čerpať peniaze.... A musím sa priznať, že sa nám omnoho lepšie podpisovala rezervačná zmuluva s vedomím, že peniaze máme schválene. Takže dá sa to aj takto.

  • @thomas256  Ano, používám 60% paušál, příjmy max 72 000 Kč. Děkuji, uvidíme tedy, jak pochodíme. Určitě budeme muset obejít více bank.

  • Sponzor fóra
  • @anieluska  Děkuji za info, podle toho, co jste napsala, tak je to opravdu banka od banky. Je dobré vědět, že alespoň nějaká cesta se třeba najde 🙂

  • @anieluska  Mohu se, prosím, zeptat, u jaké banky jste pochodili nejlépe?

  • @skiny_n  cesta sa vždy nájde 🙂 Ja by som skúsila nájsť nejakého dobrého fin. poradcu, ideálne aby spolupracoval s čo največším množstvom bánk. A teraz máte ideálnu dobu to riešiť lebo aj s daňovým priznaním sa da ešte pracovať. My sme si so sebou zobrali vypracované ešte nepodané daňové priznanie a podali, sme ho keď nám ho schválil pani čo nám hypouver vybavovala.

  • @skiny_n  Tak to bych rozhodně neřešil sám, ale přes nějakého hypotéčního poradce, ušetří Vám spoustu práce a rovnou vyfiltruje banky u kterých nepochodíte (ať kvůli projektu, nebo kvůli struktuře příjmů - nám to ušetřilo spoustu práce)

    @anleluska  Jo, záleží na projektu a jak to chcete financovat, předhypotéka je dobrý sluha, ale špatný pán, protože se vždy může dojít do stavu, že narazíte na super nemovitost, ale banka v které máte předhypotéku odmítne financovat nemovitost co jste si vybrali.. Takovej příklad mám přímo z rodiny 🙂

  • @skiny_n  na stavbu domu máme hypouver u Modrej pyramídy, na kúpu bytu sme mali u KB. Inak treba pozerať aj RPSN nie len ročny úrok, sa nám u viacerých bank stalo, že úrok vyzeral byť super nízky, ale RPSN bolo aj o 1% vyššie ako úrok

  • @thomas256  ako s tým rozhodne súhlasim, že to má aj svoje nevyýhody, my sme tu nehnuteľnosť už mali vybranú a vedeli sme, že developer je ochotný sa prisposobiť podmienkam banky. Predschválený úver má aj tu nevýhodu, že ak ho nakoniec čerpať nezačnete tak je tam pokuta, ktorá može byť hodne vysoká. My sme u hypotéky na 5,2 miliona mali 30tisíc čo si myslím, že je jedna s tých nižších

  • @anieluska  Ano původně jsme u druhé stavby chtěli brát předhypotéku, a ještě že jsme to neudělali. Chtěli jsme koupit buď pozemek/barák (podle ceny a lokality) A nakonec jsme koupili "byt" v rodinném domě což vypadá jako řadovka, má vlastní vchod, vlastní zahradu, vlastní parkování.. ale protože územní plán tak to nemůže být řadovka, protože pozemek musí mít 800m2 a v dané lokalitě ten pozemek je za 5k/m2 tak to developer obešel... A kdybychom tam koupili pozemek, tak už by skoro nezbylo nic na stavbu

  • @thomas256  Děkuji za radu. Ještě otázka ohledně hypotečního poradce - měl byste nějaké tipy? Popřípadě podle čeho vyhledávat takového poradce?

  • @skiny_n  poslal jsem SZ kvůli tomu poradci 🙂

  • Doporučuji si najít dobrého finančního poradce 😉

  • @skiny_n  
    1) Jedno nebo dvě daňová přiznání, záleží na bance. U příjmu ze zaměstnání vědět průměrný čistý měsíční příjem za 6 nebo 12 měsíců, záleží na bance
    2) Téměř všechny hypotéky na koupi se řeší, až když se najde nemovitost, kterou chcete.
    Existuje i opačná možnost, ale má svá rizika http://svorba.cz/hypoteka-bez-nemovitosti/

    Ještě si dovolím poznámku, může se stát, že 1,5 mil Kč nebude stačit. Například pokud odhad vyjde na 6,7 mil Kč, pak 80 % z této hodnoty je 5,36 mil Kč a budete potřebovat 1,64 mil Kč

  • @vladimirsvorba  Děkuji za odpověď. Říkáte tedy, že je potřeba mít 20% z odhadní ceny místo 20% z hypotéky, tudíž aby hypotéka nebyla zbytečně vyšší než odhad?

  • Sponzor fóra
  • @skiny_n  Ano to je potřeba, nám odhad vyšel o 1M výš (interní korekce ze strany banky), než byla kupní cena, ale toto je rarita, protože jsme měli velice specifické financování a skládali jsme na začátku 35% z kupní ceny než se začalo stavět (což ne každý může + chce čekat, než se to postaví) .. 🙂

  • @skiny_n   80 %, které vám banka půjčí, se bere vždy ze zástavní hodnoty nemovitosti.

  • @vladimirsvorba  Děkuji za vyjasnění 🙂

  • Po 3 hypotékách: doporučuji si na základě dobrých recenzí od svých znamých zajistit hypotečního poradce. Nemusíte běhat po bankách, u pc vám v kanceláři řekne, v jakých bankách dostanete nejlepší nabídky a na jakou hypo dosáhnete. Když vás v bance odmítnou, hyp. poradce to vymyslí. Naprosto o vše se postará. Nechodíte na katastr, nikam do banky, zajistí odhad nemovitostí, právníka, pojištění stavby nebo nemovitosti, zachrání vám zadek při problémech s financováním, prostě nula starostí.. . A v budoucnu při refinancování k nezaplacení. A nic neplatíte. Jestli jste z Prahy, pošlu tip na naši: roky prověřenou a úžasnou hypoteční.

  • Některé banky Vám hypotéku takzvaně předschválí. Funguje to tak, že přijdu do banky, řeknu kolik bych chtěl zhruba půjčit, doložím svoje příjmy (např. poslední dvě daňová přiznání) a oni mi řeknou jestli by mi na to dali hypo nebo nedali. Dokážou si i prověřit, jestli máte úvěry u dalších bank atd.

    Je to lepší mít už od nějaké banky předschválené a s tím teprve chodit na prohlídky nemovitostí. Prodávající na to slyší a můžou Vás upřednostnit před jiným zájemcem, i když budete třeba smlouvat.

    Navíc se v bance i dozvíte, na jakou maximální částku by Vám půjčili vzhledem k výši příjmů.

    Další krok je podpis rezervační smlouvy, přičemž dáváte zálohu cca 5-10% ceny. Rezervační smlouva by měla být postavena tak, že kdybyste nakonec hypo nedostali, tak dostanete zálohu zpátky a neplatíte žádnou pokutu.

    S podepsanou rezervační smlouvou pak jdete do banky a banka bude stejně hypotéku znovu schvalovat. Že ji máte předschválenou pro ně prakticky nic neznamená. Schvalování trvá klidně 1-2 měsíce a během toho budou chtít dokládat nejrůznější dokumenty - návrh kupní smlouvy, opět dokládat příjmy, atd. Můžete klidně nakonec jít do jiné banky, než kde jste měli "předschváleno".

    Jakmile dostanete hypo, podepisujete kupní smlouvu.

    Vyplatí se najít DOBRÉHO poradce, který vám vyjedná lepší podmínky než kdybyste šli do banky sami. Přesto je dobré se v celém procesu samovzdělat.

  • @norikakaa  @m_i_r_e_k  Děkuji za užitečné rady 🙂

  • @skiny_n  jen pozor na tuto část, ta je velmi chybná:
    "S podepsanou rezervační smlouvou pak jdete do banky a banka bude stejně hypotéku znovu schvalovat. Že ji máte předschválenou pro ně prakticky nic neznamená. Schvalování trvá klidně 1-2 měsíce a během toho budou chtít dokládat nejrůznější dokumenty - návrh kupní smlouvy, opět dokládat příjmy, atd. Můžete klidně nakonec jít do jiné banky, než kde jste měli "předschváleno". "

    Pokud by banka hypotéku znovu schvalovala, to by znamenalo, že se jede úplně celý proces znovu. Pokud ale má člověk schválenou hypotéku bez nemovitosti, pak už se dělá jen odhad nemovitosti a dodatek k úvěrové smlouvě, který stanoví přesné částky a data.
    A jít do jiné banky, když mám u jiné podepsanou hypotéku, která není vyčerpaná, může být velmi drahá akce, může tam naskočit poplatek za nečerpání hypotéky dle sazebníku banky.

  • @vladimirsvorba  Zdravím,

    předschválení většinou není závazné ani pro jednu ani pro druhou stranu. Jde tam čistě jenom o to, že banka posoudí jestli by Vám za daných podmínek dala hypo vzhledem k příjmům a dalším okolnostem. Neznám ale podmínky všech bank, možná je to v některé bance jinak. Je potřeba vždycky číst co podepisujete.

    Samotné schvalování ale potom může a nemusí trvat celkem dlouho a banka si může vymyslet, že chce doložit všechno možné. Záleží co si v bance vymyslí a jak moc se jim zdá hypotéka riziková. Obecně banky berou za rizikovější například podnikatele, nebo například investory (tj. kdo kupuje nemovitosti k pronájmu). Složitější dokládání je i třeba pokud ručíte cizí nemovitostí apod.

  • P.S. My jsme při předschválení úvěrovou smlouvu nepodepisovali. Podepisovali jsme jenom to, že banka může nahlédnout do registrů, že může zpracovávat naše osobní údaje atd.

  • @m_i_r_e_k   To "předschválení", které máte na mysli vy, ale je téměř úplně bezvýznamné, jak píšete, není závazné ani pro jednu stranu.
    "Předschválení", které by mělo smysl, abych o něm říkal prodávajícímu, je takové, že už ty peníze mám zasmluvněné a pouze udělám dodatek ohledně přesné částky úvěru, výše splátky, datum čerpání a podobně.
    V tom vašem "předschválení" je problém v tom, že malinko vzrostou sazby, sníží se příjmy, přijde změna zaměstnání a podobně a už to nebude v danou chvíli průchozí.

  • Všem moc děkuji za rady! 🙂

  • @norikakaa  Muzu poprosit o tip? Moc dekuji 🙂

  • @bayt   máte SZ.

Přidej příspěvek

    Nenašli jste co jste hledali?

    Hledat pouze v názvech témat