Koupě bytu, zvláštní postup realitky

25. zář 2019240

Ahoj všem,

chtěli bychom koupit byt. Přes malou realitku. Všecko se zdálo v pohodě, ale mám dvě věci, které mě zneklidňují. 1.makléřka na mě strašně tlačí. Volá i o víkendu, jestli už jsme podepsala rezervační smlouvu. Přitom prohlídka bytu byla ve středu!!! Mezitím jsme spolu už několikrát mluvili, že byt berem. Nevím proč furt volá.

2. a horší věc. Ti původní majitelé mají byt na hypotéku, která není splacená. Postup prý bude takový: Já načerpám peníze do advokátní úschovy. Z toho ten advokát umoří zbytek hypotéky té rodině. A pak až budem čekat na zápis do katastru a staneme se majiteli. Orý je to normální postup. Nemají v t= śchově naopak ty peníze ležet netknuté?

Kdo má zkušenost? Je normální, aby se z právní úschovy braly peníze na zaplacení hypotéky původních majitelů? Co když oni si z toho zaplatí hypotéku a nás pak nikdo do katastru nezapíše a přijdem o peníze?

Mě by přišlo normální, ž eis rodina umoří sama hypotéku i kdyby si na ní měla půjčit, ale ze svého, ne z peněz v té úschovně.

A nebo že se udělá trojstranná smlouva i s bankou, já to koupím s jejich hypotékou, tu za ně uhradím a jim dám zbytek peněz. Já ale ani nevím, kolik je ta jejich hypotéka!!!!!!!!

Makléřka mě ujištuje, že to je normální postup. Kdo poradí?????????? Moc prosím.

  • Nedávno jsem prodával byt na kterém byla taky nesplacená hypotéka. Postup byl podobný jak popisujete. Tj, že kupující složili všechny peníze na jistotní účet. Ve smlouvě byla přesně daná částka s vyčíslením splacení hypotéky, včetně data konce fixace. Tato částka se umořila z jistotního účtu. Banka pak vydala dokumenty pro výmaz zástavního práva. Po výmazu od notáře kupující obrdželi dokumenty pro zápis do katastru, který si zajišťovali sami a jakmile došlo k zápisu, notář mi uvolnil zbývající částku hypotéky.

  • @pincola  Postup je tento:
    1. Podepíšete vy, prodávající a jeho hypoteční banka "kupní" smlouvu, kde se prodávající zaváže k prodeji, vy k nákupu, banka do smlouvy uvede přesně dlužnou částku kterou jí dluží prodávající a prodávající se ve smlouvě následně zaváže do nějakého data dlužnou částku po prodeji bytu uhradit.
    2. Vy dáte kupní cenu do úschovy.
    3. Provede se převod nemovitosti.
    4. Peníze z úschovy dostane prodávající a dle kupní smlouvy doplatí dlužnou částku bance.

  • @skunkos  Děkuju strašně moc! vy mi to popisujete jinak, než mi to popisovala makléřka. To, co píšete vy, to se mi líbí, to je pro mne bezpečné. První převod nemovitosti a pak si původní majitel vyřídí svůj dluh s bankou.


    Takto to j etak, že my vlastně musíme nejdřív uhradit hypotéku za původní majitele. Že se z té úschovy prý uvolní ta část co oni dluží a pošle se o bance a pak až se čeká na přepis v katastru a já se stanu majitelem. Mám se ohradit? Nebo úplně od takového obchodu odejít? jedná se o byt za výhodnou cenu, ale ne nápadně nízkou. Je to takovéto nejlepší, co se dá najít na Sreality.
    Původní majitelé jsou Ukrajinci (rodina s dětmi). Co mi prosím radíte, mám napsat do ralitky, že trvám na tomto postupu, co jste mi popsal?A když nebudou chtít doporučujete jít od toho?


    A co malá realitka? Doporučujete raději ty větší, nebo je to jedno? Děkuji moc, velmi si vaší odpovědi cením.

    @jakuda  V které smlouvě prosím byla ta dlužná částka? V rezervační, nebo v kupní? Já mám k dispozici jen rezervační a tam vůbec nikde ani není, že byt má nějaký dluh. Tam o tom není ani slovo. Jen, že jsem se makléřky výslovně zeptala a ona řekla, že dluh tam je, ale ten se umoří z těch peněz , co načerpám do toho jistotního účtu. brala to jako detail, který se mě skoro netýká.

  • Sponzor fóra
  • @pincola  součástí kupní smlouvy musí být přesně uvedeno, jak bude s penězi z jistotního účtu naloženo. To co popisuje @skunkos  zní sice dobře, ale v praxi vůbec netuším, jak by to probíhalo, protože by to vyžadovalo ochotu banky s prodejem (přepisem) nemovitosti v době, kdy ještě nemají uhrazenou hypotéku. Tj. zůstala by jim nezajištěná a dosud nesplacená hypotéka. Na katastru Vás totiž jako nového majitele nezapíšou, dokud nebudou zrušena zástavní práva banky.

    Vyžádejte si od majitele vyčíslení jejich hypotéky k datu, kdy budou chtít umořit jejich hypotéku. Budete vědět na čem jste a pokud budete financovat byt hypotékou, tak vaše banka ten dokument stejně bude chtít.

  • A Vy budete byt platit z vlastnich peněz nebo si berete hypotéku? Já prodával byt před 3 roky a kupující si brala hypotéku a její banka rozhodně nesouhlasila s posláním peněz na účet úschovy, z kterého by notarka peníze zaslala na splaceni me hypotéky, ale tato transakce proběhla mezi bankami a na jistotni účet se zasilala jen hotovost, kterou měla kupující z vlastních zdrojů. I když jsem posléze kupoval dům, tak si to banky vyřešili mezi sebou, formálne vše bylo podchyceno v kupní smlouvě.

    Původní banka Vám musí dát aktuální vyčíslení dluhu a souhlas s vymazem zástavního práva, až bude dluh vyplacen.

    Pokud tomu moc nerozumite, tak je vhodné se obrátit na právníka, ať smlouvu od realitky projde.

  • Teď to budeme řešit...
    V kupní smlouvě je odstavec, že část kupní ceny ve výši XY Kč (musíme nechat k určitému datu vypočítat celkovou částku ke splacení úvěru) bude použit na úhradu stávajícího hypotečního úvěru, zbylá část bude poukázána na účet úschovy.
    Kupující bude mít na koupi bytu taky hypotéku, takže jeho banka pošle peníze na splacení našeho dluhu a zbytek na účet úschovy

  • @kvetoslav123  Děkuju, ano poslala jsem smlouvu právníkovi, ale zatím jen tu rezervační. Má si rovnou vyžádat i návrh kupní smlouvy?
    @jakuda  Já nevím co s tím…..Co tedy teď? Mám napsat makléřce, ať mi pošle výpis, kolik tedy rodina dluží na tom bytě? A pak co ještě? nějaký dobropis banky- že souhlasí s výmazem zástavního práva, až bude dluh vyplacen?

    Já se bojím teď podepsat rezervační smlouvu a dát ten rezervační poplatek, když nemám návrh kupní smlouvy. Mám si o návrh kupní smlouvy říct už teď? Abych věděla, co tedy budu podepisovat?

  • @nadulka87  Takže je to stejný případ jako u nás? Jen s rozdílem, že vy prodáváte amy kupujeme? je to tedy standartní postup? navrhl vám to makléř? nebo kdo tenhle způsob navrhuje?

  • @pincola  prodáváme bez realitky, řeším vše se známou advokátkou a s hypoteční poradkyní. Je to standardní postup. Banky jsou zvyklé, že už tam nějaká hypotéka je, proto pro ně není problém "čekat", až se tam budou moci zapsat 😉 máte od realitky i právní servis? Pokud ano, spojila bych s právníkem, který bude smlouvy zařizovat. Pro banku budete potřebovat smlouvu, se kterou budete o hypotéku žádat. Běžně to je Smlouva o smlouvě budoucí kupní

  • Já mám jen rezervační smlouvu. To zas něco jiného ta smlouvě o smlouvě budoucí kupní? Já se omlouvám, já se toho děsně bojím, tak se raději ptám na zkušenosti.

    Takže je normální, že se z té advokátní úschovy, kam já načerpám peníze uhradí hypotéka těch lidí? Mám se makléřky ještě na něco vyptat?

  • @pincola  My v rezervační smlouvě měli jen kupní cenu, sankce a ten rezervační poplatek, ale detaily pak byly ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní a v kupní smlouvě. Viděli jsme aktuální zůstatek stávající hypotéky a ten byl podstatně nižší než kupní cena, takže jsme byli v klidu, že s vymazem původni banky nebude problém. Na podmínkách smlouvy (časový harmonogram úhrady) jsme se domlouvali společně s prodávajícím. Smlouvy dělal advokát realitky. Každopádně realitní makler moc znalosti neměl, zásadní věci jsem resil přímo s prodávajícím, aby nevzniklo nějaké nedopatření.

  • @pincola  určitě chtěj i návrh kupní smlouvy, resp. smlouvy o budoucí smlouvě, dřív, než podepíšeš rezervační smlouvu, která tě zavazuje k placení rezervačního poplatku. Co když by v té smlouvě pak byly nějaké háčky?! Ano, banky jsou zvyklé prodávat / kupovat nemovitosti s hypotékou. Úschovu určitě ano, ale NE U NOTÁŘE A NE U ADVOKÁTA, ALE V BANCE. Mnohé banky přímo nabízí jako produkt jistotní účet. Nejjednodušší pro tebe (a myslím, že i nejjistější) by bylo sjednat si úvěr u stejné banky, jako má prodávající. To by banka neměla problém s převodem vlastnictví a zástavního práva najednou, plus největší jistota, že nedojde k nějakým nepředvídanostem. Určitě ne peníze předem od "někoho" k "někomu" a následně převod vlastnictví, nemusela by ses dočkat, a nebyla bys první.

  • @esmeralda2  Děkuju, já teda hypotéku na to brát nebudu. Ale strašně moc děkuji za cenné informace. Dobrá , jdu napsat meil, že chci smlouvu o smlouvě budoucí. To je první, co udělám. A pinknu jí advokátovi. A pak sjednám tu úchovu v té bance, co oni mají úvěr? to je správný postup?

    A jaký máš názor na to, že oni z toho, co já načerpám do té úschovy nejprve umoří tu svou hypotéku? To je ok?

  • @pincola bance se dává kupní smlouva a za účelem realizace tohoto nákupu / prodeje se zřizuje jistotní účet. Banka je garantem, že to proběhne podle práva. Na tento účet kupující složí smluvenou částku. Ta smlouva, kterou podepisuje prodávající i kupující i banka je pro zárukou i pro tebe i pro prodávajícího. Ve smlouvě musí být uvedeno, že banka uvolní peníze, až již bude vloženo v katastru tvoje vlastnické právo a bude vymazáno zástavní právo úvěrující banky (proto je nejlepší použít úvěrující banku prodávajícího). Ještě lepší je dokumentární akreditiv, ale to dnes málokterá banka umí. Banka má v ruce peníze, takže prodávající má jistou, že kupující ty peníze má, a kupující má jistou, že banka uvolní peníze prodávajícímu až potom, co bude vloženo vlastnické právo kupujícího. Jak banka ty peníze potom rozdělí, to ti může být jedno. Kdyby banka měla nějaké nejasnosti, obrať se na jinou. Rozdíl je jenom v rychlosti, když jsou v tom 2 banky. Kdybys měla pochybnosti ty, můžeš i tu smlouvu s bankou dát nejdřív zkouknout právníkovi.

  • Souhlasím s tím co je uvedeno výše. Úschovu rozhodně v bance. Přes notáře a RK úschovu neřešit.

  • Sponzor fóra
  • @esmeralda2
    @molanmolab
    @kvetoslav123
    @pincola
    @nadulka87
    @jakuda
    Ahoj všem. K smlouvě se vyjádřil právník a v podstatě potvrdil, co tu bylo řečeno. Že ˇuschova má být u banky. A a ta banka buď rozdělí peníze až já budu majitelem v katastru. Nebo dá předem jakýsi písemný souhlas, že po umoření dluhu uvolní nemovitost ze zástavy. Napsala jsem to makléřce a prý chci nestandartní postup!!!! Prý nic takového banky nedělají a prý to musí být , jak říká ona. Já složím peníze, z těch se umoří hypotéka (třetina ceny bytu) a pak budeme žádat banku o uvolnění zástavního práva a až pak do zápisu nás do katastru jako nových majitelů.


    Kdo je tady magor? Budu muset jít od od toho, co?

  • @pincola  Musíte jít přes realitku? Nedá se domluvit přímo s majitelem? Pokud máte právníka, v podstatě na tom nic moc složitého není.

  • @jakuda  Přesně tak, vyfakovat realitku, když jednají nefér. Jednat přímo s majitelem.

  • @pincola  postup maklerky mi prijde uplne normalni. Jde ji o to byt prodat. Pokud nema podepsanou rezervacni smlouvu nema v podstate nic a uprimne mi prijde jeste slusne, ze Vas o smlouvu uhani. Vezmi to i z druhe strany - pro tebe to prijde normalni, ze neco prislibis a dodrzis, ale ver, ze hodne lidi to tak nedela, rekne ji, ze byt bere a treba po dvou tydnech si to rozmysleli a od koupi ustoupi. A ona nema pisemne nic a nema ani kupce..
    Bod dva je take jedna z moznosti. Jinak jedine co, nesla bych pres RK uschovu. Bud u advokata (jsou ze zakona pojisteni) a nebo pres uschovu v bance.

  • @linee  Mě nevadí, že mi zavolá a ptá se, kdy podepíšem. Mě vdí, že v pátek se napevno dohodnem, já řeknu, že to dám ke kontroloe advokátovi a ona mi v neděli volá, nepočká ani do pondělka!

  • @pincola  Já Vas chápu, ale jestli se Vám byt líbí, tak bych to určitě jen kvůli makléřce nevzdával. Mám pocit, že ona postupu úplně nerozumí a pokud RK poskytuje právní servis, tak určitě mají nejakeho svého advokáta, který připravuje jednotlivé smlouvy. Můžete ji přece říct, že se o těch podminkach chcete pobavit s tím advokátem. Každopádně, pokud nemáte podepsanou rezervaci, tak ani ona nemá zájem třeba platit advokáta za konzultaci a Vy pak řekněte, že to nakonec neberete.Určitě se bude dát domluvit, co má smlouva ohledne postupu úhrady peněz obsahovat.Mne taky přinesl makléř návrh kupky, já nesouhlasil, napsal mu poznámky, co chci jinak a jeho právník to předělal. Zároveň jsem se na všem domlouval s prodávajícím, aby nedošlo k nějakému nedorozumění, aby neměl pocit, že na něho siju nějakou levarnu,kdyz to chci vlastně jinak než navrhuje RK. Když máte i Vy advokáta, tak ten Vám taky může přece říct, jestli ta rezervační smlouva je napsaná tak, že pokud nastane problém na straně prodávajícího, tak nepřijdete o rez. poplatek. A co se týče jistotniho účtu u banky, tak to je vlastně náhrada za účet úschovy u advokáta nebo notáře. Banka v něm řeší, za jakých podmínek dojde k výplatě peněz. Ale vše je sepsáno na základě kupni smlouvy, kterou dělá advokát.

  • @pincola  ten postup co uvádí makleřka je možný a já bych se jej úplně nebál. Ve výsledku ta rezervační smlouva je jen naoko (když nebudete chtít podepsat kupní smlouvu, tak byste ty peníze vyhrál od realitky zpět). Advokátní úschova je ok, ale už se stalo, že advokát s penězi utekl(žádná pojistka na to není, ta je jen proti vykradení účtu nebo krachu banky), proto je lepší bankovní úschova (nicméně 3x dražší), pokud je to ověřený advokát šel bych k němu, většinou jsou pružnější než banky.. Nemyslím si, že banka bude souhlasit s tím, že vymaže zástavu a vy až pak zaplatíte..

  • @pincola.  V žádném případě bych nepřistoupil na postup navrhovaný realitkou. My jsme řešili podobnou situaci jako vy a taky nám realitka a hypoteční banka prodávajícího tvrdila, že je to normální. Není, protože normální a pro obě strany férový přístup je úchova všech pěnez (je jedno jestli bankovní, advokátní nebo notářská) a jejich uvolnění v okamžiku kdy vy jako kupující budete mít jistotu, že nemovitost je v katastru napsaná na vás a nevázne na ní žádné zástavní právo. Mimochodem není ta hypotéka prodávajícího u KB? My jsme na tomhle při koupi skončili. Ostatní banky s "normálním" postupem nemají problém. Kdybyste přistoupili na vyplacení hypotéky prodávajícího stávajícím postupem a něco se pak zvrtlo máte smůlu. Všem zainteresovaným v této transkaci jste v tomto okamžiku s prominutím u p...e. Je sice krásné, že máte v ruce kupní smlouvu, ale ta je vám "k ničemu". Důležitý je katastr. Ano můžete ji použít a soudit se v občansko právním sporu nebo zkusit exekuční příkaz na prodávajícího a já nevím co ještě. Nejsem právník. Ale proč to proboha riskovat? Zeptejte se té realitní makléřky jestli by vám ona dala na dobré slovo tu nesplacenou částku hypotéky?

  • Je to zcela bezny postup (co navrhuje RK), kdyz nekdo prodava pres RK s nespl.hypo... my to meli uplne stejne, kdyz jme prodavali dum s hypo (zbytek cca 800tis). Kupci dali penize do uschovy a v kupni smlouve bylo PRESNE vypsano, komu, KDY (a presne castky) se budou penize posilat. 800 tis slo bance, ta zrusila zastavu a dum byl preveden na kupce. Po tom jsme byli vyplaceni dle smlouvy my. Zadny problem nebyl, byla to velka realitka MM reality.

Přidej příspěvek

    Nenašli jste co jste hledali?

    Hledat pouze v názvech témat