Upsat se v mém případě do Hypotéky?

22. zář 2020300

Zdravím, mám dotaz na Vás zkušenější, v pondělí mám jít podepsat smlouvu o hypotéce a začala jsem znervoznovat. Pracuji v Hradci Králové a sháním si tam bydlení. Za průměrný pronájem bych tam dala kolem 15tisic/měsíc a víc a tak mi všichni radili ať už jdu rovnou do koupě bytu, že za hypotéku dám stejné peníze a nebudu je vyhazovat oknem. Cena bytu je 4 780 000 s úroky celkem zaplatím 6 200 000, na hypotéku dosáhnu sama, tak ji mám napsanou jen na mě, aby si později partner mohl snadněji vzít hypotéku na dům. Nicméně problém je v tom, že je to byt pro mladý pár, což zatím jsme, ale brzy bych chtěla děti a jít do baráku, tak nevím jestli se vyplatí kupovat třeba na 4 roky byt a pak ho znovu prodávat.
Co myslíte, na co si dát v tomto případě pozor? Děkuji

  • @gabi_brozkova v dnešní době (ale ta trvá již 30 let) je investice do bydlení tou nejlepší investicí. Za těch 30 let ceny bytů i domů jenom rostou. Pakliže by náklady na hypotéku byly srovnatelné s náklady na nájemní bydlení, tak určitě jdi radši do svého. Budete-li chtít časem dům, být se dá prodat i s hypotékou, a je velmi pravděpodobné, že za pár let ho prodáš za cenu vyšší, než za kolik jsi ho koupila, a to již nějaká část bude zaplacena, budeš mít nějaký základ na ten dům. Půjdeš-li do nájmu, stejně tu hypotéku splácet budeš, akorát ne svou, ale cizí, a budeš zvětšovat cizí majetek, ne svůj

  • @gabi_brozkova  Obecně ceny nemovitostí jdou nahoru. V HK moc bytů není, takže nemyslím, že by ztrácel na hodnotě. Jediné, co v tom vidím jako riziko je, na jak dlouho budeš mít hypotéku. Protože na začátku splácíš hlavně úroky. A pak jde o to, jestli dokážeš ten byt prodat tak, abys na tom i přesto netratila nebo dokonce vydělala.
    První čtyři roky budou úroky plus minus půlka splátky. Záleží tedy u toho i kolik si reálně půjčuješ.

  • @atilius  To si zřejmě pletete s těmi vysokými úroky na začátku s klasickým spotřebním úvěrem na cokoli nebo u stavebního spoření s překlenovacím úvěrem. Klasická hypotéka se plati rovnoměrně z toho, co dlužíte. Aspoň u airbank to tak je a tuto banku všem také doporučuji. Ale dle mého je to všude. U spotřebního úvěru je toto nevýhoda. Ale tady pokud nejste hloupá, tak určitě do svého. Jen hloupý člověk může platit někomu měsíčně 15 000 kč. Ceny nemovitostí moc dolů nepůjdou a když, tak jen minimálně po určitou dobu. Zvyšují se platy a inflace vám pokryje úrok u hypotéky. Takže není o čem přemýšlet. A jak je to velký byt? Je to cena obvyklá v dané lokalitě? Za další je to velmi nepříjemné, když vám pronajímatel řekne po dvou letech, že s vámi nepočítá, jelikož byt chce nyní používat jeho dcera. Vlastní zkušenost v rodině.

  • Sponzor fóra
  • @vlada24 : Klasická hypotéka se platí rovnoměrně (tzn. kdyby se neměnila úroková sazba nebo mám dost dlouhou fixaci, tak např. platím 12000 po celou dobu splácení), to se nemění.
    Ale na začátku dlužím celou půjčenou částku (např. 3M), takže i ta část za úrok z ní bude velká (na úroky půjde v prvních splátkách třeba 7000). Zbytkem té splátky snižuji nesplacenou část hypo (v prvních teda kupř. 5000) a tím i postupně měním ten poměr mezi umořováním dluhu a platbou úrokem ve prospěch umořování. Až poslední splátka půjde skoro celá na umoření poslední nesplacené části (třeba 11 900, 100 na úrok).

  • @gabi_brozkova
    Lidi si obecně mysli ze není žádný problém se kdykoliv vyvázat s hypotéky bez nějaké ztráty kytičky..... No asi takhle... Banky na tom NIKDY nejsou tratne 😉

  • Když přišla v roce 2008 krize, tak klesly ceny nemovitostí o 20%.
    Kvůli koronaviru nás možná v příštích několika letech něco podobného čeká, takže bych určitě do koupě bytu za 4,8 mega s tím, že ho za 4 roky prodám nešel.

    Proč si rovnou nepořídíte ten barák? Podle toho co píšete byste na něj měli dostatek financí už nyní...

  • @gabi_brozkova @panlorenc @petsmr je pravda, že banky si to zařídí tak, aby netratily v žádném případě. Jenže vývoj na trhu bydlení je takový, že ceny prostě stoupají, a to tak, že neztrácí ani banka ani prodávající. Bit je člověk, co potřebuje bydlet a kupuje byt. I když po roce 2008 ceny klesly, bylo to jenom na kratší dobu. V Praze došlo v letech 2013 - 2020 k nárůstu cen bytů o 100%. Ten byt se dá také pronajmout, kdyby zrovna v té době, kdy si budete pořizovat dům, došlo k výkyvu cen, a nájmy rostou také. Růst je sice v Praze je sice vyšší než jinde, ale jinde ceny rostou také. Pokud se nepletu, tak za 30 let došlo ke krátkodobému snížení cen bytů 2x, poprvé někdy koncem 90-tých let, ale trendy se velice rychle obrátily

  • @esmeralda2
    Gratuluji právě si vymyslela perpetum mobile 😃 NEEXISTUJE, aby nikdo netratil to mluvíte o teoretické trhu. Pronájem a jeho výše je vždy ve vztahu k aktuálním hypotékam a pokud někdo plati více za pronájem, než do vlastní hypi, tak je to většinou pouze dočasně. Už chápete?

  • @panlorenc  já tyto věci chápu bohužel až moc dobře. Není to tak, že nikdo netratí. Prostě to vždy zaplatí ten, co ten byt kupuje, ten je na tom vždy bit. A víc získává ten, kdo nakoupil dřív. Prodává se za ceny, které jsou na trhu v momentě prodeje. Nakupuješ-li v nějaké době a prodáváš v jiné době, tak zrovna bydlení je to, co cenu neztrácí. Nikdo nemá tu křišťálovou kouli, ale vývoj lze sledovat a s určitou pravděpodobností predikovat. Člověk by se možná zasmál, kdyby to nebylo spíš k pláči, ale mohu poskytnout příklad z okolí - nájem v r. 1990 byl 56 Kč, v roce 2020 je to 12 000 Kč. Cena toho konkrétního bytu 2013 byla 1 550 000 Kč, v roce 2020 to bylo 3 150 000 Kč. A než nebude bytů dostatek, což při dnešním např. územním plánování i mnoha jiných skutečnostech nebude nikdy, tak se ta situace nezlepší.

  • @panlorenc  ještě bych dodala, že tu hypotéku ne každý chce, ne každý se chce uvázat, a také ne každý ji dostane

  • @esmeralda2  Děkuji, moc hezky řečeno 😊👍

  • @atilius  beru si hypotéku na 4 780 000, mám ji na 30 let, s fixaci na 5 let, úrok 1,99.

  • @vlada24  být je to velký. 114 m2, mezonetový s velikou terasou, dispozičně je to 3+1. Cena je to sice veliká (pocházím z malého města, kde jsou ceny třetinové.) ale na Hradec je to průměrná cena, viděli jsme spoustu bytu za podobnou cenu, které se mu nemohly rovnat.

  • @gabi_brozkova  Zdravím, já tedy nerozumím tomu, proč by to neměl být byt pro rodinu? Spíš preferujete s přítelem dům?

    My si teď kupujeme podstatně menší byt než Vy a bereme ho už jako rodinný, kde chceme nejbližších 20 let zůstat a děti vychovat, pokud bych měla vidinu toho, že je to malé a musela bych se za pár let stěhovat, nešli bychom do toho, nebo alespoň já určitě ne... Ale zase to můžete brát jako solidní investici, ale stále nějaký veliký závazek.

  • @petsmr  do domečku nemůžu jít hned protože potřebuji hned bydlet. Jinak bych musela čekat půl roku než se mi něco postaví. A hlavně nevím, kam mě po třech letech v nemocnici po kolečku pošlou, do jakého města. Dům bych si chtěla postavit až ve městě, ve kterém už zůstanu bydlet napořád.

  • Sponzor fóra
  • Pokud už jste investovali hodně času do hledání vhodného bytu, tak mi přijde zbytečné teď řešit, jestli jo, nebo ne. Otázka nájem x vlastní bydlení se řeší hned na začátku.

    A jestli to bude nejlepší investice? To vždy ukáže až čas, budoucnost je vždy nejistá 🙂

  • @gabi_brozkova řekla bych, že na tak velké město je cena tak velkého bytu příznivá. V Liberci se momentálně za takové peníze staví 2+kk, v Praze ještě dráž

  • Rozhodne bych do hypo sel 🙂 ... ja takhle pred 5 lety koupil byt, ted i neco doplatil a k zbyvajici hypo na byt jsme si ted s manzelkou vzali hypo na vysneny baracek. Celkova hypo 6.2 milionu, ale dve nemovitosti a kdyz se cokoliv pokazi, tak ma clovek urcitou "pojistku", ze neskonci na ulici.... myslim ze win-win 🙂 rozhodne neplatit najem dalsi minimalne 4 roky....absolutni nesmysl 🙂

  • @zdenek_valek  děkuji moc 😊🙏

  • Moc nerozumím celé té "strategii". Na co dva lidé kupuji byt 114m2, když za 4 roky chtějí dům? Proč nekoupit rovnou dům? Případně, proč nekoupit o dost menší byt? Který se tedy, podle mě, bude i v budoucnu lépe prodávat.

    Jestli je byt výhodná investice dlouhodobě, tak je myslím skoro jisté. Jestli na 4 roky v téhle situaci? Tak to není jisté vůbec.

    Při takovémto úvěru na 30 let bude splátka cca 17t, z toho tak 9t půjde na úroky. Pronájem 2+1 se dá v HK sehnat kolem 11t-13t. Zaleží kde a jak vybavený byt. Neřešíš pak prodej atp.

    Podle mě ve vaší situaci není vůbec jisté, co je v takovémhle krátkodobém horizontu lepší. Myslím si, že to je na detailnější analýzu toho, co vlastně opravdu chcete.

  • Taky nerozumím moc tomu, proč si teď berete hypo na 4mil. s tím, že za 4 roky budete stavět dům. Do té doby nebudete mít moc splaceno, takže budete zřejmě krátkodobě platit dvě hypo, než se podaří byt prodat. Chce to i dobře zvážit konec fixace, v mezidobí nemáte moc možností tu hypotéku jakkoliv upravovat. Už nějakou dobu se podmínky pro hypo zpřísňují, jste si jistí, že vám pak dají druhou hypo na dům, když už jednu dost velkou budete mít? A v neposlední řadě.. jestli jste už teď partneři a počítáte do budoucna s dětmi, proč neřešíte rovnou dům? V klidu byste postavili, zabydleli a pak pořídili děti. Vy to plánujete (jak jsem to pochopila) pořídit byt, pak nic a za 4 roky děti a dům?

  • @atilius ..není potřeba odhadovat úrok, když mám všechna vstupní data, která potřebuji k jeho výpočtu... 7 926,83 ,- Kč

  • @plaintruth  Nevím, co jsi přesně počítal, ale ve splátce se poměr splátky úroku a jistiny mění. Na začátku je vyšší, na konci nižší ve prospěch jistiny. Jak spočítat přesně ten poměr, to já teda nevím, navíc si myslím, že to může mít každá banka trochu jinak.

    To, co vlastně mi na mém příspěvku příjde nejdůležitější je:

    to je na detailnější analýzu toho, co vlastně opravdu chcete.

  • @atilius ..je to výše úroku v první splátce.. ..a ano, každou další splátku se bude úrok o pár korun snižovat a tím se zvyšovat podíl splácené jistiny..

  • @atilius  naprosto chápu, že te strategii nerozumíte, nechtěla jsem zde úplně do podrobna. Zjednodušeně sama nerozhoduji o tom, ve kterém městě budu za pár let působit a tak v této době nechci kupovat dům někde, kde třeba nezůstanu. Barák chci stavět až na místě kde budu mít jistotu že už nějakou delší dobu budu žít.

  • @gabi_brozkova  Jo, to je v pohodě. Ale do toho moc nezapadá tak velký byt. Aspoň do toho popsaného scénáře. Nicméně, je možné, že nevíme všechno (a to je v pořádku). Jen nadhazuju, co mě k tématu napadá. A buď se to hodí, nebo ne. 😉

  • @gabi_brozkova  nevíte kde budete za 3 až 4 roky, takže chápu, že nechcete stavět nebo kupovat dům. Ale proč tedy chcete kupovat byt?
    Pokud jste v situaci, jakou popisujete, tak vám stačí pronajmout daleko menší byt (protože ve 2 lidech 3+1 asi nepotřebujete) a šetřit si tedy na dům, až budete vědět, kde zakotvíte.
    Pokud si nyní vezmete hypotéku 5mil, tak za 4 roky si brát další hypotéku na řekněme 7mil.. a to budete potom i třeba jak přijdou děti tahat jak, pokud se vám nepodaří pronajmout nebo prodat byt? Například kvůli špatným sousedům a podobně..

    Mám takový pocit, že vám strategie spíš chybí než to, že by jsme ji nepochopili.. Za mě celé znovu promyslet, propočítat a ujasnit si, co chci.

  • @doog  to co říkáte tak je velice sporné. Nájem může být větší i než splátka hypotéky. Takže za 4 roky by vyhodili 48 splátek hypoteky...
    Otázka je jak to bude za 4 roky bo, může tu být krize a nemovitosti půjdou dolů. Anebo nemovitosti půjdou nahoru a paní může na bytu vydělat klidně i milion.

  • @petr13  No, právě. Může na tom vydělat nebo na tom může prodělat. Jenže to nikdo neví.

    A co se týče té splátky a nájmu. Splátka hypotéky v první části splácení je z poloviny úrok. Takže sice zaplatí 48 splátek, ale polovina z toho jsou úroky.

  • @petr13  no mě to sporné nepřijde.. Brát si závazek na půl života na něco, co budu potřebovat 4 roky je nesmysl. Nájem sice může dosahovat na výši ceny splátky hypotéky, ale za ty první 4 roky toho zase tolik nesplatíte díky velkému úroku a navíc se tu řeší byt 3+1 pro 2 člennou domácnost?
    Pro bydlení v páru se dá sehnat podnájem v HK okolo 10 až 11tis a vůči hypotéce šetřím každý měsíc tedy těch cca 7tis., což za ty 4 roky je úspora +-330tis které se budou při stavbě domu hodit. Navíc nebudou mít žádný závazek a tedy z pohledu banky budou mít lepší výchozí pozici při vyjednávání podmínek hypotéky.

    A to neberu v potaz, že můžou byt koupit a pak zjistí, že nejsou schopni vycházet například se sousedy (a že zde na MS takových příběhů je mraky) a budou řešit co dál, protože budou mít byt, kde nebudou chtít bydlet a budou hledat s hypotékou na krku další bydlení - což je pro ně další riziko.

    Samozřejmě pokud by vše bylo OK a za 4 roky byt prodali tak, aby jim to zaplatilo celou hypotéku a nedejbože na tom ještě něco utržili, tak by to bylo super.. ale když vezmeme výši hypotéky a k tomu připočtu úroky z ní, tak by se musel trh z nemovitostmi zase prudce posunout vzhůru aby se toto stalo, což dnešní predikce rozhodně nenaznačují.. a to nejen z důvodu COVID, ale hlavně z důvodu přesycenosti trhu automotive, na který je ve velké míře navázána naše ekonomika - a to se určitě nenarovná během následujících 4 let do stavu, jaký byl ještě třeba vloni.

Přidej příspěvek

    Nenašli jste co jste hledali?

    Hledat pouze v názvech témat