Rekonstrukce staršího RD - jít do toho?

16. pro 2018420

Zdravím všechny,s manželem bydlíme celý život v bytě.teď máme rodinu a nedaleko od nás, nás oslovila nabídka cca 25 let starého domu.teď to přijde...cena 5mil.užitná plocha cca 125m2.krásná zahrada 1500m2.dostupná veškerá obč.vybavenost.nutno podotknout,že se jednáo lokalitu,kde pozemek nejde pod 1700kc/m2.dům nám nepřijde ve špatném stavu,ale má pro nás nevhodnou dispozici jelikož byl řešený jako dva malé byty nad sebou.měli bychom 0,5 mil na reko spodniho patra-ze tří malých místností udělat jednu kuchyňobývák,podlahy,nové radiátory,štuky,manžel tvrdí i okna (stávající jsou udržovaná dřevěná)-manžel je pro plastová,já ne.všude na stropech divný polystyreny. Jinak ani jeden nejsme odborník. https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/liberec-liberec-xxx-vratislavice-nad-nisou-pivovarska/553779548#img=24&fullscreen=false. Děkuji všem za postřehy

  • @blondys24  Viz forum před vámi " Názor na rekonstrukci".

  • @travas  nj,mě to zajímalo tak konkrétně.někdo říká,že se dá za 3mil. Postavit nový (bez pozemku)... Je to přece jen rozdíl než když si člověk koupí rd k rekonstrukci za 2mil nez za 5mil... a ani moc nevím,kde sehnat odborníka,který by šel s námi

  • jak starý je ten dům? 25 let asi ne ...

  • Sponzor fóra
  • Vstupní investice mi přijde hooodně vysoká a nemyslím si, že byste to zvládli zrekonstruovat za půl milionu... Vyskočí tam různí kostlivci... Divný polystyren na stropech může skrývat něco, co byste raději nechtěli vidět... Kdyby byl o 2 miliony levnější...
    Jinak se mi lokalita i pozemek moc líbí, celkově je dům na pohled moc hezký, ale obávám se, že z drobných kosmetických úpravy by nakonec byla kompetní rekonstrukce... A také bych moc nevěřila stáří 25 let (už jen podle těch schodů).
    Zkuste se poptat mezi známými, jestli by neznal někdo např. zedníka, stavaře, který by se s Vámi na dům šel podívat a odhadl by nutné výdaje na rekonstrukci...

  • V inzerátu se píše,že rekonstrukce proběhla na domě před 25lety,né že dům je starý 25let. Já odhaduji tak 50-60 let starý. Mimochodem,pokud byste nesnížíli energetickou náročnost domu,tak byste dali velké peníze za topení.

  • Nešla bych do toho. Za ty peníze můžete koupit pozemek a postavit dům dle svých představ a nároků. Za půl mega to moc neopravíme.

  • za tyto peníze to je ekonomická sebevražda a s půl milionem na reko to nezachráníte... 😐

  • Přesně tak. To je bohužel cena za pěknou zahradu a zřejmě dobrou lokalitu, nikoliv za dům. Ten ještě stavěli Němci mezi válkami (I a II sv.), původní špaletová dřevěná okna, jenom na ty si připravte 100 - 150 tis. Třída F PENB odpovídá, stačí se podívat na téměř neizolovanou střechu, jak utíká teplo a odtává na ní sníh mezi krokvemi. Topení v železných trubkách, dalších min 150 tis, na schodech do sklepa prokvétá vlhkost od základů, jejich sanace v ceně dalších min 150-200 tis. A to jste nezačali s dožívajícími vnitřky. Rekonstrukce aby vás to nezruinovalo na nákladech tak od oka cca 1 - 1,5 mio. Za polovic ceny tohohle domu si postavíte svépomocí NED domek s třetinovými náklady na vytápění.

  • Za ty peníze se u nás prodávají novostavby i s pozemkem, jenom s menším. Do tohohle bych nikdy nešel, jedno spravíte a druhé se začne rozpadat😔

  • Podívej se ke mně do blogu.. mám tam dvě alba, stav domu při koupi a průběžné fotky z rekonstrukce... Vzhled domu je hoodne obdobný, ten náš je z r.1939.
    Mj. taky jsme měli "divné polystyreny"...totálně všude. Kupní cena stejná jako u vás, rekonstrukci odhadujeme na cca 2mio, děláme patro, přízemí í sklepy.
    Pozemek máme tedy výrazně menší, 615m2, ale do tohohle baráku jsme šli z důvodu lokality, vilová žádaná čtvrť, pozemky tady začínají na 3500Kč/m2, někdy to šplhá až k 6tis za m2... a hlavně tady ve městě stavební pozemky nejsou! Ano,taky nám všichni říkali, že jsme blázni, za tyhle peníze že postavíme nový ... Ale to by bylo mimo město a to jsme právě nechtěli.
    Za mne bych doporučovala nechat prohlédnout dům odborníkem a ten vám řekne, co a jak. A pak se už sami rozhodnete, zda vám to za to stojí. Dát si na papír vedle sebe "pro a proti"..😉

  • @blondys24  Rekonstrukce je drahá záležitost.Ujasnila bych si (s odborníkem) skutečný stav domu a také zda je vůbec možné jej předělat k obrazu svému. Cena 5 mil. je fakt vysoká, za půl milionu uděláte spíš kosmetické úpravy, v žádném případě celkovou rekonstrukci.
    Pokud budeš chtít pěkné, moderní bydlení, tak bude rekonstrukce stát skoro tolik jako novostavba.
    V rodině jsme tím prošli - bourání příček, nové topení, voda, odpady, elektřina,okna, dveře,obě koupelny, omítky, zateplení, fasáda, střecha, ploty. Takže z původního domu zbyl vlastně sklep a obvodové zdi. A to byl dům 35 let starý, ten Váš je určitě starší. Zase je fakt, že pořizovací cena byla poloviční než toho Vašeho.
    Je to drahá sranda, ale na druhou stranu je z toho dnes hezký moderní dům, navíc celý podsklepený,v krásné lokalitě, kde se už nestaví.
    U nás jsou pozemky také drahé (kolem 2.000,- Kč/m), navíc v té době opravdu nebyly, tak se to řešilo takto.
    Je to těžké rozhodování, pokud jsou u Vás volné stavební pozemky ,já osobně bych raději koupila pozemek (nemusí být ani tak velký, my máme 800 m2 a úplně to stačí) a postavila dům nový.

  • Supr místo a krásná zahrada. Tam to taky končí ale. Jak píšou ostatní, ani náhodou. Dům z období v lepším případě 30 let a 500 000,- je opravdu zanedbatelná částka bohužel.

    Za ty peníze zopakuji to, co už je zde napsáno. Najít pozemek a postavit dle svých představ.

  • @blondys24  Dům vypadá velice pěkně, ale i přesto se mi cena zdá dost vysoká. Nejsem si jistý jestli vám půl milionu bude na rekonstrukci stačit, ale dům vypadá fakt v dobrém stavu, ale okna nejde na foto posoudit, já bych ale taky šel do plastových. Za ty peníze si můžete postavit nový dům, řešený jak budete chtít vy.

  • Rady najít pozemek jsou sice dobré ale s jedním háčkem, že pozemky ve městech na lukrativních místech v podstatě neexistují. Pak zbývá pouze periferie u měst nebo rekonstrukce i s případným bouráním.

  • Počítáte s tím, že budete potřebovat zaplatit ještě 200tis daň z nabytí nemovitosti? Nebo by se musela platit z toho půl milionu, které máte na rekonstrukci?

    Zkoušel jsem se zběžně dívat na dostupnost a ceny stavebních pozemků v Liberci a okolí a tedy taky žádná sláva. V podstatě pokud byste trvali na pozemku přímo ve městě, tak ta cena skoro odpovídá cenám pozemků. Takže pokud byste dali na radu většiny a místo rekonstrukce chtěli hledat nějaký vhodný stavební pozemek a postavit si novostavbu, pravděpodobně by to nebylo ve městě.

    Další možnost je navýšit rozpočet a pak je možné rekonstruovat nebo stavět přímo ve městě. Podle toho co je Vám bližší, nějaké pozemky tam jsou.

    Nebo pak přichází v úvahu ještě developerské projekty. Něco jako toto. https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/liberec-liberec-vi-rochlice-nachova/3929919836

  • Sponzor fóra
  • Naprosto nejsem odborník a koukla jsem sem ze zvědavosti. Každý může říkat, že "u nás" by za tu cenu byl nový dům i s pozemkem. To stejné my. Máme nový dům - bungalov 120 m2 na pozemku 1000 m2 postavený za 4 miliony (včetně ceny za pozemek). A jde i i mnohem levněji. Ale právěže jinde. Ale všichni dobře víme, že u nás není u vás. Každopádně půl milionu investice na rekonstrukci bych viděla možná tak u koupi novostavby postavené před 5 lety a vy si uděláte kosmetické úpravy podle sebe, co by vám nevyhovovalo nebo nelíbilo (barva kuchyně, vestavěné skříně apod.). Rozhodně to nevidím na celkovou rekonstrukci, pokud nechcete celý život bydlet v provizoriu. A jak trefne zmínil @jakuda , počítejte s daní z nabytí nemovitosti, což vám vezme téměř půlku z Vaší investice půl milionu. Málokdo nad tím přemýšlí, když kupuje dům.

  • @blondys24  - my sme kupili podobny dom ako @dita_a_ivan   a pocitame s investiciou 2 mil. ak nie viac. Dom nas stal 4 miliony - najlevnejsi v okoli, ale nemali sme na vyber - novostavby tu nie su ziadne a ani pozemky..takze nam zostavalo len kupit dom ku rekonstrukcii 😛 asi by som nesla do domu za 5,5 mil. ak nemate niekoho znameho na rekonstrukciu. U nas je problem aj to, ze nikto nema cas, ale rekonstrukciu nam budu robit prevazne znami, ktori si na nas najdu cas...Co hladame mimo znamych je problem vsetci maju vela zakazok..a to su este len vybavovacky 😬

  • Doporučuji buď koupit něco, v čem byste chtěli už teď bydlet - bez rekonstrukce. Nebo si postavit vlastní. My nedávno rekonstruovali a těch dodělávek jsou mraky - zároveň s tím šplhá cena nahoru. Původně stálo 2 mil., teď už jsme do toho min. dalších 2,5 nastrkali (reko byla ale komplet). Také je třeba brát ohled na děti - to je to hlavní, co mě teď pálí - všude hromady práce a já nemám prostor věnovat se dětem...

  • Jak již bylo napsáno, dům rozhodně nemá 25 let, postaven byl ve 30.-40. letech a původní jsou tam akorát krov, špaletová okna a to schodiště, možná dřevěné podlahy pod tím linem.
    Za mne je kupní cena hodně vysoká a majitelé si cení zahradu víc, než dům, protože v inzerátu je milion fotek zahrady. Na předělání je vychízet z 5,5 milionu hodně.
    Ale zase tehdy se ještě na rozdíl od 50. let a později stavělo bytelně, špaletová okna není nutné měnit za jednoduchá, pokud nejsou pokřivená.
    Půl milionu na přízemí stačit nebude, jedině, že všechno vybouráte sami a hodně si toho i uděláte nově. A materiály budou laciné hobbymarketové, nic, co by tu prvorepublikovou vilu pozvedlo. Krov pokud není zatečený a poškozený, tak měnit není potřeba, jen latě/bednění a krytinu, pokud nepotřebujete obytné podkroví izolace stačí na podlahu půdy.

  • Nechali sme si udelat projekt na rekonstrukci. Odhad projektanta 2.5M, po dokonceni projektu spis 3.5M. Stavebni firma to odhadla na 6.5M, jina na 5.5M. Projekt sme zahodili, nechali udelat novy, barak zbourali a ted je odhad na 4.5M i s tou bourackou. Navic, odhalily se znacne nedostatky v zakladech. Co by se odhalilo dalsiho, radeji ani nemyslet. Urcite zbourat a postavit novy. Odhad ceny bude mnohem presnejsi a jiste i levnejsi.

  • Plastová okna do takového krásného domu je zločin proti lidskosti.

  • V tom domě se bydlelo a bydlet se dá soudě podle fotek v podstatě rovnou, není to žádná zanedbaná a roky opuštěná špeluňka, vypadá dobře. Pokud ho chcete celý přebourat, tak ho nekupujte, to se nevyplatí. Ale můžete se nastěhovat a pomalu předělávat, místnost po místnosti, podle vašich potřeb. Rok stavby odhaduji na 1930.

  • Ta cena je teda pálka ale asi odpovídá díky dané lokalitě, dům mi také jako ostatním přijde daleko starší ale zkuste po sousedech-starousedlících vyzvědet více info. Jinak od pohledu je pěkný, pokud bych si pořizovala takový dům tak bych se snažila zachovat jeho původní prvky (dřevěná okna např.). A půl milionu na reko jednoho patra mi přijde málo, záleží co vše chcete rekonstruovat-dělat nově a také zda budete na práci najímat firmy, řemeslníky nebo budete spoustu věcí řešit sami,pokud jste šikovní. A hlavně zda na to je čas.

  • Ještě dám postřeh od nás, také rekonstruujeme dům ale daleko mladší a možná proto i hůř. Máme dům postavený v r.1970, majitel to dost odfláknul, a to nejen díky tomu že v té době byl problém sehnat materiál ale prostě to byl šlendrián, takže my museli opravdu provádět rekonstrukci od podlah až po střechu, zbyly jen obvodové zdi a nosná příčka. Při koupi dům sice byl částečně obydlen ale jinak hodně zanedbán.
    A proč jsme do toho šly, chtěly jsme bydlet v daném městě ale ve staré zástabě, zvažovali jsme že bychom dům zbourali a postavili nový (náš dům není žádný architektonický dobový klenot), po 4 letech kdy se na tom stále pracuje a po těch všech zkušenostech bychom to zpětně udělali, ušetřili bychom si určitě spoustu času a hlavně nervů. A poslední poznatek, pokud jset mladí cca 20 let tak máte min. několik let času se tomu věnovat, pokud se chystáte založit v blízké době rodinu tak za sebe nedoporučuji!

  • On tenhle dům není žádná architektonická zvláštnost, ani honosná vila. Běžně stavěný střední dům z té doby, takový "Šumperák" 30. let v Sudetech. Tenkrát to byla taková móda, jen u nás v kraji po okolí je jich několik stovek, jako přes kopírák. Kamarád takový nedávno rekonstruoval , hydroizolace základů, okna, vytápění + zdroj, elektřina,odpady, voda, zateplení střechy (krytina ještě přijde) , podlahy, nové omítky a štuky, za celkem 1,7 milionu. A pořád není hotovo. Kupoval ho za 1,9, ale na malém městečku. Nebudu ho raději citovat, ale slušně řečeno, už by do rekonstrukce nikdy nešel a za ty peníze postavil nový.

  • @alisek  druhé dítě na cestě 🙂 a je nám přes 30 🙂

  • @blondys24  takhle jsme začínali my, tříletý syn a novorozenec..a už nikdy bych do toho nešla a manžel také ne...

  • je těžké se k tomu vyjádřit. My žijeme na SK, kousek od Bratislavy /okresní město/ U nás stojí pozemek 100€ metr i více.Ve staré zástavbě v podstatě nejsou /když jsou tak pálka šílená/ a na pole za město bych nešla, ani do vesnice někde "poblíž". Takže jsme taky koupili dům ze šedesátých let. Vím, že bych za ty peníze určite koupila mnohem lepší ale otázka je kde. Na našem baráku bych si dovedla představit milion věcí jinak, protože s dispozicí se moc hýbat nedalo,je to fakt jeden velký kompromis. Navíc když jsme se rozhodovali jít z bytu, tak manžel byl zásadne proti 4-5 árovému pozemku jak je to dnes běžné. Takže máme 14árový pozemek, má slepice, králíky atd. Vlezl se i bazén. Člověk asi nemůže mít všechno. Těžko nějak poradit.Někdo mi řekl, že na baráku je nejdůležitější lokalita a pozemek, všechno ostatní se dá řešit. Zbourat, opravit ...a jako všude, jde hlavne o peníze 😐

  • Tak jsme se byli podívat na dům s projektantem a v podstatě: dům je obyvatelný klidně hned, pokud bysme se smířili s tím, jak je. Vlhký není. Museli bychom nechat změřit radon. V horizontu 5/10 let okna+fasáda (je jen 5cm polystyren). ze začátku bychom museli vyvložkovat komín, nový plynový kotel, elektrorozvody, podlahy, sjednocení tří místností dole v jednu problémové - vše nosné zdi, nová kuchyn, štuky.... Na střeše musí být lehká krytina.... muselo by to být o to mega levnější, abychom do toho mohli jít....

  • @blondys24  No, pokud máte k domu nebo k tomuto místu někou citovou vazbu, tak do toho klidně jděte. Pokud máte jenom omezený rozpočet (jakože asi máte), tak to bude finanční sebevražda. Takové to horizont 5/10 let.. Nevíte, co bude za 2 měsíce. Opravdu to nevíte. Může se stát cokoliv a pak budete sypat peníze do domu, který je bude potřebovat aby byl vůbec obyvatelný. Jakmile do toho říznete tak není cesty zpět. Kupovat dům/byt v době největšího růstu, kdy ceny relativně vyšší nebudou, je prostě blbost. Počkejte 2-3 roky, začně to padat. Na druhou stranu teď prodávat je terno. A budete potřebovat i peníze na zařízení (vyšší statisíce). Takže zásadní otázka: Máte na to teď tak, abyste se ekonomicky nepoložili? Mně z toho vychází, že jediný důvod je citová vazba. Ale nic o tom nevím, je to jen můj názor. Rekonstruovali jsme dům, ke kterému jsme měli citovou vazbu a peníze nebyly to zásadní. I tak byl původní odhad skoro 2 násobně navýšen. Nevím, nepočítal jsem to. A to jsme nic nemuseli kupovat. A je to rekreační objekt, tj. bylo nám jedno, že to trvalo 1/2 roku. S malými dětmi. Znovu bychom do toho také nešli. Hlavně platí, že co neuděláte hned, neuděláte nikdy.

Přidej příspěvek

    Nenašli jste co jste hledali?

    Hledat pouze v názvech témat