Koupě starého domu - názor na rekonstrukci

13. bře 2018170

Dobrý den,
objevili jsme s přítelkyní starý dům, který se nám moc líbí. Dům je asi 70 let starý, ale cca před 4 lety byla započata rekonstrukce (nové el. a vodovodní rozvody, plastová okna, část materiálu na rekonstrukci je nakoupena a uložena v domě po předchozích majitelích např topná tělesa, okapy, omítka atd.). Dům je v dané lokalitě za dobrou cenu.
S přítelkyní bychom rádi teď zrekonstruovali jen přízemí a patro by bylo otázkou 5-10 let. Dům má cca 2 x 120 m2 podlahové plochy + je celý podsklepený (mírně vlhký). K domu náleží vlastní studna + septik, veřejný vodovod + kanalizace vede na ulici před domem (tudíž by nebyl problém se časem připojit), Topení je na tuhá paliva, ale chtěli bychom tepelné čerpadlo vzduch-voda.
Důvodem proč sem píši je, že s přítelkyní nedovedem odhadnout cenu a rozsah nezbytné rekonstrukce přízemí pro bydlení, případně další nutné investice (např. jeslti se připojit na veřejnou kanalizaci, jak na vlhký sklep atp.).
Rozpočet na rekonstrukci přízemí včetně tep. čerpadla je max. 1 milion.
FOTO v albu na mém profilu --> http://www.modrastrecha.cz/blog/cartis/album/nazor-na-rekonstrukci-rqxayj/

Děkujeme za případné návrhy a rady. 🙂

  • @cartis  Máte toho hodně před sebou. Chtělo by to návštěvu stavaře, odborníka na rekonstrukce, který udělá odhad na potřebné práce. Na foru to asi nevyřešíte, rovněž o vytápění je předčasné mluvit, pokud neznáte TZ domu a té vlhkosti se budete muset zbavit především.

  • Jak píše travas. Tady vám můžeme napsat akorát že to může stačit, ale skutečnost může být v reálu i o půl milionu víc. Chce to oslovit místní nebo blízké stavební firmy, nebo zkrátka odborníka, který dům projde a uvidí, zda doposud dělaná rekonstrukce je v pořádku a bez závad a co vše bude potřeba. Správně by Vám měl dát cenovou nabídku a takhle byste věděli, na čem jste. Nehledě na to, že poradí co s vlhkymi sklepy, vytápění atd atd. Nebude to žádná sranda.

  • Jsem laik, takže spíš ze zkušenosti rekonstrukce a řešení podobných staveb na pozemku (všechny jsem zboural a slzy mi tekly co to stálo peněz jen za odvoz). Vize, že zbytek doděláte časem je mylná, časem se promění velmi rychle na někdy a posléze na nikdy, zvlášť - když je hluboko do kapsy a to velmi brzy po započetí každé takové rekonstrukce je.

    Milion stačit nebude. Můžete sice asi využít nějakou dotaci, ale ani tak to stačit nebude. Střecha je bez jakékoliv izolace. Vlhkost všude kam se člověk podívá. Rekonstrukce starších staveb je pěkná jen takhle na webu, když se na to člověk dívá aniž by to musel řešit, i proto se Vám v albu rozplývají lidé nad tím, jaké tam máte poklady.... Každý kdo už něco rekonstruoval ví, že to je to poslední co budete řešit.

    Když do podobného domu nasypete milion skoro to ani nepoznáte pokud to má mít reálný dopad na jeho stav. Pravidlo, které se potvrdilo i u nás je, že Váš odhad je 80% skutečných nákladů, které do toho nakonec dáte. A to je ještě opravdu slušný výsledek. Navíc u rekonstrukce 70 let starého domu si můžete být jisti, že každý větší stavební zásah může odhalit další problém.

    Omlouvám se - vím špatně se to čte, ale opravdu si to dobře rozmyslete, zda a jak jste ochotni žít následujících 10-20 let, než dům bude ve stavu skutečného užití. Dříve platilo - že barák = permanentní práce. Kupovat dům, u kterého jste si vědomi, že ho budete dostavovat 10-20 let je podle mě sebevražda. Budete chtít mít rodinu předpokládám, nějaký volný čas, čas sami pro sebe, peníze na i kdyby jen výlety po čechách a vedle toho bude stát 20 let vždy otázka - jestli místo toho radši neuděláte další kus podlahy v prvním patře?

    Ale nikde není napsáno - že tam nebudete spokojeni.... Každý to vidí jinak takže můj příspěvek berte spíš jako jeden z mnoha názorů🙂

    Ať se daří.

  • Sponzor fóra
  • Na stavebním úřadě by měli mít dokumentaci ke stavbě domu i k případným pozdějším změnám.
    Obecně - otázka je, jak byla započatá rekonstrukce kvalitní, a zda stavbu spíše nepoškodila.
    Zaměřte se hlavně na vlhkost, z čeho vzniká - vzlínání z podloží (řešení vodorovné hydroizolace), odstřik z povrchu (špatné spádování), zatékání z prasklého potrubí/špatně odvedených okapů atd.
    Klíčový je stav krovu, a ty praskliny v patře nebudou výsledkem rákosu pod omítkou. To vypadá na sednutí, otázka je, zda je dům již stabilizovaný, nebo pohyb pokračuje.
    Všude prezentované totální rekonstrukce až na zdivo a použití teď populárních materiálů nemusí fungovat u starých kvalitně postavených domů, hrubé zdi není nutno zateplovat.
    Napojení na kanalizaci je dobrá věc, jednorázový výdaj a hotovo. Běžný betonový septik se nesmí používat, odpad nebyl dostatečně pročištěn a nemá se volně/do vodního toku vypouštět. Jímka zase vyžaduje pravidelný vývoz...

  • Myslím, že to co píše yaka neplatí obecně. Je rekonstrukce domu a rekonstrukce ruiny to lze rozlišit. A skutečně existují lidé, kteří odborně dům posoudí a doporučí nutné investice. Tento dům dle foto jako ruina zdaleka nevypadá.

  • Cenu zásadně ovlivní to, jak moc jste ochotní a také schopní provádět práce sami. Podle fotek ten dům nevypadá vůbec špatně a svépomocí by se už nechalo udělat téměř vše. Pro rekonstrukci přízemí by mi ten milion myslím stačil. Ale rozhodně bych provedl hydroizolaci zdiva a do nezatepleného domu bych nedával tepelné čerpadlo(tím méně ne typu vzduch-voda). Napojení na kanalizaci považuji za samozřejmost.

  • Máte-li svůj život jen trochu rádi a chcete-li ho užít i trochu jinak než celoživotní rekonstrrukcí,tak ani náhodou do tohodle šíleného podniku nechodte.
    Mám dům z r.1957 a je to tak už 30 let,že na jedné straně domu skončíš a na druhé abys začal,je to teda obrovský dům se 3 samost.byty a společ.vchodem,topíse pouze uhlím,nezatelený barák a při konzultaci ohl..čerpadla tepellného nám řekli,že je to v tomto starém nezatepl.domě o tom,že až bude minus 10 a více,tak čerpadlo nebude stíhat vytápět.
    Na dotace nespoléhat, tu dnes dostanete na pořízení nového autom.kotle,jinak třebas dotace na okna - je nutno mít dům komlet zateplený a tak dále na 3krále.

  • Já začínám rekonstruovat rodinný dům přibližně z roku 1940, 120 m...jen přízemí. Dům je suchý, napojený na vodovod a kanalizaci. Držela jsme se při zemi a rozpočet je zatím 1 1135 000 a to nevolím tepelné čerpadlo, ale obyč kotel. V těchto penězích se nepočítá se střechou, fasádou ani venkovními úpravami, jen to nezbytné a s použitím obyč materiálů.

  • Catle to napsal(a) asi lépe než já, máte-li svůj život trochu rádi a chcete si ho užít, tak nebrat. Teorie o tom, že uděláte všechno svépomocí jsou fajn samozřejmě až do chvíle, než se tam za pět let vzbudíte a svépomocí tam na Vás stále bude čekat dalších deset let práce... Mám tyhle diskuse rád, vždycky když slyším, jak všichni dělají všechno svépomocí a jak skvěle ušetřili tak se tam jedeme podívat. Nezapomínejte, že taky budete mít chtít slušnou zahradu, trávu, nějaké sezení venku a k tomu všemu potřebujete i kdyby jen tu blbou sekačku. Prostě těch výdajů je pořád dost a dost i bez toho, aby jste svépomocí museli stále něco dodělávat.

    A k těm nákladům. Sami to tu všichni píšete. Kanalizace, topení, krovy, praskliny ve zdech, vlhko a takhle můžeme pokračovat dál a dál. Milion Vám prostě stačit nebude s největší pravděpodobností ani na to přízemí a uvedení do provozu (kanalizace, topení, voda -koupelna, kuchyň).

  • Rodiče žijí roky v domě postaveném v 50 letech, jen za posledních 10 let se tam těch milionů vrazilo už několik a pořád by bylo kam dávat, právě se rekonstruuje elektřina a vybydlené patro a tisíce jen letí. Máte výhodu, že jste mladí a plní sil, za práci se dá hodně ušetřit, pokud se do toho dáte, přeji Vám hodně štěstí a optimismu a dobrou ruku ve výběru řemeslníků... před deseti lety se nechala opravit plochá střecha a vypadá to, že jsme sáhli vedle a bude se muset dělat znovu...

  • Jenomže tento dům byl postaven ještě za první republiky a tehdy se stavělo bytelně, na rozdíl od nedostatku materiálu a devalvace řemesel za komunistů.
    Nemá smysl kupovat prvorepublikový nebo starší dům a všechno vybourat, vytrhat a nacpat tam betony, polyše, sádroše a OSB. To si raději kupte nebo postavte novostavbu.
    Nezbytná rekonstrukce pro každého znamená něco jiného, někdo repasuje původní prvky - okna, litinové topení, kamna, podlahy, jiný všechno vyhodí a kupuje nové - samozřejmě pod tlakem financí to už není litina ani dřevěné parkety a pod. Pak je ten výsledek někde jinde.
    Úplně nejlepší je, když někdo nemá dost cílevědomosti a historickou vilu zbourá/předělá na panelákový byt a ještě to vydává za všeplatný návod, jak super bydlet.

  • wegar
    Přesně tak, častokrát se stává, že se při rekonstrukcích odstraní kvalitní materiály z nichž jsou zhotoveny jednotlivé prvky stavby a které by šlo lehce a efektivně zrepasovat a jsou nahrazeny "moderními" drahými často nekvalitními s podstatně kratší životností, při takovém přístupu logicky roste cena a klesá kvalita. Přistupuje se k tomu dosti "bezhlavě" vůbec se nerozlišuje vše přebourat vybourat přestavět bez logické úvahy zda to co dělám bude ve výsledku lepší než to co tam je po případné opravě. To jako jeden můj známý například zamýšlí odstranit kvalitní neporušené pevné parkety nerozjeté které by stačilo přebrousit a nalakovat a měl by krásnou hodnotnou podlahu za OSB desku ( což je vlastně "recyklovaný dřevní odpad.)" + laminovou plovoučku (což je vlastně nehodnotný materiál oproti dřev. masivu) Těch příkladů by se našlo víc.
    Rovněž potvrzuji názor kdo chce "moderní hi-tec" bydlení nejlépe udělá postaví-li nové a rekonstrukce přenechá těm, kteří chtějí zachovat do jisté míry genius loci daného domu zahrady apod.

  • @petrmm  To tady vidíme v 99 % alb - vykopání cementové dlažby, ale za novou nebo zachráněnou cementovku nikdo 2500 a víc za m2 už nedá, likvidace parket nebo prkenných podlah a pak vinyl nebo plovoučka z lisovaných pilin. Špaletová okna, někdy ještě s původními taženými skly, které se dneska za drahé peníze vyrábějí akorát v Nizozemí - šup tam plasťáky, to samé u kazetových dveří. Je to jako chlubit se tím, že jsem nechal sešrotovat Felicii z r. 1960 a mám teď super Hyundaie...

  • @wegar  Každému co jeho jest. Nevím jestli je ale rozumné vést rekonstrukci tak abych ze sto let starého stavení udělal "moderní domek", to je jisté že se to pak prodraží protože z toho původního zbydou prakticky jen obvodové zdi, čili to pak samozřejmě je lepší stavět znovu. A ještě je jeden trend, často se koupí domek nebo byt i dobře a poměrně nedávno zrekonstruovaný a první co se udělá je, že se vše vybourá a vše udělá znovu to samé v "bleděmodrém" nic proti ale pak se nesmíme divit že takové legrace něco stojí, dělá se to ale víceméně asi jen pro ten "pocit" že to mám "ťip ťop" i když realita může být úplně jiná, aneb kdo chce kam........

  • @petrmm  Právě, nevidím smysl kupovat dům, který mi vůbec nevyhovuje, nic mi neříká, nemám k ničemu v něm vztah, nedovedu ocenit empír, secesi ani art déco... V tom případě je lepší si koupit novostavbu nebo si rovnou postavit dle svých přání.

  • Sponzor fóra
  • @wegar  Ano, ale nemusí to být jen dům v nějakém "slohu", může jít např. i jen o starý vesnický domek který mně buďto "okouzlí" anebo k němu mám vztah protože jsem v něm třebas prožil část života a rovněž tak mí předci a chci jej zachovat v původním "rázu" čemuž se přizpůsobí i opravy. Jenže dost lidí začíná dnes tzv. "na čisto" většinou z bytu do domku pak mají možnosti zhruba 2, postavit nové, zrekonstruovat staré....Velkou roli dnes ve stavebnictví v oblasti rodinných domků a bytů hraje "reklama" leze doslova "pod kůži" a odtud pak ty převládající názory aniž si to uvědomujeme nutnosti "vždy nového" když rekonstrukce tak "vždy totální" (na hranici demolice) když se stěhovat do opraveného bytu tak "vždy to předělat a přebourat", protože jen tento přístup "prodává", pokud se bude dělat v opravách vždy jen to co je nezbytné nutné a dostačující pak se logicky nikdy neprodá tolik stav. materiálu a technologií jako když se vše maximalizuje nebo někdy žene do extrému. Čili jak už psáno, pokud někdo jde do rekonstrukce s vizí moderního hi-tec domku přecpaného nejnovějšími technologiemi pak by se měl orientovat v první řadě na novostavbu ne na rekonstrukci.

  • @cartis  dum se mi libi. Ani nevypada, ze by byl v tak spatnem stavu. Spousta veci uz tam vypada i zrekonstuovane. Poradila bych se fakt s nejakym stavarem, ktery dokaze realne posoudit vlhkost a skutecny technicky stav a dle toho bych se rozhodla. Nezda se mi ten dum tak spatny. Samozrejme ze stareho se novostavba nikdy neudela, ale kazdy po ni netouzi. Jestli bude stacit milion? To je otazka jak moc budete narocni a jak moc si budete " vymyslet" a hlavne pokud to zadate udelat firme na klic tak to stacit tezko bude. Pokud to budete resit sami a nasledne si brat jednotlive remeslniky tak to patro muze do toho milionu klidne vlez, ale je s tim daleko vice prace. Vsechno ma pro a proti.

Přidej příspěvek

    Nenašli jste co jste hledali?

    Hledat pouze v názvech témat