Prodej bytu: Jaké kroky vás čekají?
Vlastníte byt, který plánujete prodat? Možná si řeknete, že je to přece jednoduché. Uděláte několik fotek, stanovíte si cenu, zveřejníte fotky na internetu a čekáte. Pokud se někdo najde, stáhnete vzor smlouvy z internetu a nic vás už nemůže překvapit. Takhle to ale, bohužel, nefunguje. Prodej bytu musí obsahovat určité náležitosti.
Během prodeje bytu číhá na kupujícího i prodávajícího množství nástrah. Na co si dát při prodeji pozor a jaké máte možnosti jak prodávající, tak kupující? Co má obsahovat kupně-prodejní smlouva při prodeji bytu a jak celý proces dovést do konce, aby byly spokojeny obě strany?
Postup při prodeji bytu
Prodávat může pouze vlastník nemovitosti. Je to malá a základní rada pro kupující. Může se vám to zdát jako samozřejmost, ale není to novinka. Na realitním trhu se často setkáváme s podvodníky, kteří se snaží prodat nemovitost, která není v jejich vlastnictví. Vlastníka si umíte ověřit na příslušném katastru nemovitostí, případně na webové stránce nahlížení do katastru nemovitostí. Najdete tam také mnoho jiných důležitých informací o dané nemovitosti. Pokud je vlastníků více, k prodeji bude zapotřebí souhlas všech vlastníků, samozřejmě písemně.
Doporučujeme:
Nenašli jste odpověď na svůj dotaz? Zeptejte se v našem Fóru a vytvořte diskusi na téma Koupě a převod.
Prodej bytu svépomocí či s realitkou?
Prodej bytu můžete realizovat dvěma způsoby:
- svépomocí, tedy na vlastní pěst
- s pomocí realitní kanceláře, která zastřeší všechny potřebné úkony.
Rozhodnete-li se prodávat byt sami, bylo by vhodné vyznat se alespoň v základních právních záležitostech. V opačném případě zvažte využití služeb realitní kanceláře.
Jak si ale vybrat z množství realitek? V první řadě není třeba hned podepisovat smlouvu s první realitní kanceláří, která sídlí na vedlejší ulici. Je dobré dát v první řadě zkušenosti lidí z okolí.
Také je dobré si podrobně přečíst smlouvu, kterou podepisujete s realitní kanceláří. Některé vyžadují zaplatit provizi i v případě, že sice kupce najdou, ale k prodeji nedojde. Realitní kancelář si umíte vybrat, případně ověřit si její licenci i přes Asociaci realitních kanceláří České republiky. Pokud se stále neumíte rozhodnout, můžete si zvolit střední cestu. Byt budete prodávat na vlastní pěst, ale smlouvu si dáte vypracovat v realitní kanceláři. Tak budete mít jistotu, že bude obsahovat všechny potřebné náležitosti.
Stanovte si cenu bytu
Možná banální záležitost, avšak ne vždy je jednoduché stanovit cenu, kterou by akceptoval prodávající i kupující. Ten, kdo prodává, si svoji nemovitost obvykle cení víc, než ten, který má tu cenu zaplatit.
Určit způsob financování
Při prodeji máte možnost určit, zda chcete prodej pouze za hotovost, nebo umožníte kupujícímu financovat koupi prostřednictvím hypotečního úvěru. Jelikož se v dnešní době většina nemovitostí kupuje za pomoci úvěru, nesoustřeďujte se jen na hotovost. Můžete se tak obrat o zájem většiny kupujících a tím ztížit celý proces prodeje.
Pokud přistoupíte na prodej bytu za pomoci hypotéky ze strany kupujícího, budete potřebovat několik dokladů:
- List vlastnictví, snímek z katastrální mapy
- Titul nabytí – doklad, který potvrzuje, jak prodávající nabyl nemovitost. Pokud jej nemáte, na katastru vám za poplatek poskytnou kopii.
- Potvrzení o věku stavby bytového domu – vydává jej správce bytového domu.
- Smlouva o výkonu zprávy, resp. založení společenství vlastníků bytů – prodávající je povinen seznámit kupujícího s obsahem těchto smluv. V nich se kupující dozví, jaké náklady se pojí s užíváním bytu, co bude muset každý měsíc platit (úvěr za zateplení bytového domu, výměnu oken apod.)
- Půdorys bytu – měl by ho mít k dispozici správce bytového domu. Usnadní vypracování znaleckého posudku.
- Popis technického stavu s uvedením nezbytných oprav během 12 měsíců – pokud o něj kupující požádá, prodávající je povinen takový popis zajistit. Obvykle to bývá ve formě znaleckého posudku.
Je služebnost překážkou při prodeji bytu?
O služebnosti by měl prodávající upozornit každého vážného zájemce o byt. Ne každá služebnost hned znamená překážku při prodeji bytu. V případě, že máte služebnost na bytě a chcete jej přesto prodat, je vhodné se poradit s odborníkem o nejvhodnějším postupu.
Proces prodeje nemovitosti
Najde-li se již vážný zájemce a prodej bytu je na spadnutí, je vhodné sepsat s ním Smlouvu o budoucí kupní smlouvě, případně alespoň rezervační listinu.
V těchto smlouvách se prodávající zavazuje, že byt již nebude nabízet k prodeji, a kupující se zavazuje, že danou nemovitost koupí. Je možnost složit i minimální zálohu. Ta propadne ve prospěch prodávajícího, a to v případě, že kupující nenaplní závazky vyplývající z těchto smluv. Kupující si tímto způsobem zarezervuje daný byt a získá čas na získání finančních prostředků.
Podpis smlouvy
Při podpisu smlouvy je vhodné mít také doklad o tom, že prodávající nemá žádné dluhy vůči bytovému společenství. To umí vyhotovit správce bytového domu. Pokud se podepisuje kupní smlouva při využití hypotéky ze strany kupujícího, prodávající zároveň podepisuje i zřízení zástavního práva ve prospěch banky. Smlouvy je nejlépe podepsat v přítomnosti notáře, který zároveň ověří i podpisy. Bez ověřených podpisů nelze přepsat vlastnictví v Katastru nemovitostí.
Přečtěte si také:
7 tipů pro správný výběr finančního agenta
Aby byla smlouva platná, musí obsahovat povinné náležitosti
- Identifikace smluvních stran – prodávající a kupující. Povinná jsou jejich jména, příjmení (i za svobodna), trvalé bydliště, datum narození, rodná čísla, státní občanství, rodinný stav. Pokud vstupují do kupní smlouvy manželé na jedné straně, musejí být uvedeni oba. Kupuje-li nemovitost pouze jeden z manželů, musí být přiloženo potvrzení o zrušení bezpodílového vlastnictví manželů.
- Identifikace předmětu smlouvy – podrobné označení bytu, tzn. číslo bytu, ulice, popisné a soupisné číslo, parcela, číslo listu vlastnictví, katastrální území a správa katastru, ve kterém se byt nachází, velikost spoluvlastnického podílu bytu, na společných částech a zařízeních domu, na příslušenství, příp. na okolním pozemku apod.
- Kupní cena nemovitosti – dohodnutá cena za byt, způsob její úhrady, termín, do kdy je třeba ji uhradit, příp. sankční poplatky při nedodržení termínu.
- Další náležitosti – stanovení společných částí domu, práva k pozemku, prohlášení kupujícího o souhlasu se smlouvou o společenství vlastníků, souhlasný projev vůle prodávajícího k převodu vlastnictví, prohlášení prodávajícího, že neexistují žádné služebnosti ani věcná břemena, a vymezení okamžiku, kdy přechází vlastnictví z prodávajícího na kupujícího apod.
- Všeobecná ustanovení – dokdy je prodávající povinen se vystěhovat, odhlásit z trvalého pobytu, jakým způsobem proběhne přepis energií na kupujícího, jakým poměrem se jednotlivé strany zúčastní placení poplatků a pod.
Kupní smlouva se vyhotovuje v tolika stejnopisech, aby měla jednu kopii každá ze zúčastněných stran. Stejný počet + dvě další se podávají na katastr.
- Koupě v hotovosti – v případě, že koupě a prodej probíhá v hotovosti, se při podpisu kupní smlouvy zároveň předává hotovost. Nikdy ne z ruky do ruky, doma a bez přítomnosti nezávislé třetí strany a bez jakéhokoli dokladu. To jsou základní principy, při kterých jejich nedodržení může znamenat, že přijdete o byt i o peníze. Nejvhodnějším způsobem je zřídit úschovu finanční hotovosti u notáře. V tomto případě jsou kryty obě strany. Kupující má doklad, že složil finanční hotovost, a prodávající obdrží peníze hned, jak se přepíše nemovitost na kupujícího. Jedná se o zprostředkovatelskou službu, kterou většinou hradí kupující.
- Předání bytu – vše dosud proběhlo v pořádku, prodávající má peníze a kupující si má převzít byt. Ale jak toto předání, příp. převzetí bytu probíhá? Při převzetí bytu je třeba postupovat obzvlášť pozorně. Nejvhodnější je sepsat všechna poškození, opotřebení a celkový podrobný stav bytu při převzetí nemovitosti. Někdy je vhodné pořídit také fotodokumentaci, případně zajistit svědka.
Všechny tyto rady vám usnadní případné dodatečné nesrovnalosti. Prodávající by měl mít pro kupujícího při předání bytu přichystány i poslední faktury za energie, které mu pomohou při přepisu. Samozřejmostí je předání všech stávajících klíčů. Ty doporučujeme po ukončení celého procesu neprodleně vyměnit.
Zdroj foto: Canva
Diskuse na téma článku
-
![]()
Dobrý den ,kde konkrétně nebo jakým zákonem je stanovena povinnost dodat energ.s…
-
![]()
Ahojky, Prodali jsme nemovitost, ve které jsme ale nebydleli, tudíž bychom měli…
Zdravím, máme možnost prodat pozemek a prostředky vložit do rekonstrukce a přís…